Eigenbedarfskündigung / 14.1 Zeitpunkt

Wichtig

Information des Mieters nur bis Fristablauf

Allerdings besteht diese Mitteilungspflicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, d. h. bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis endet.^[1]

Fällt der Eigenbedarf also vor Ablauf der Kündigungsfrist und Räumung der Wohnung weg, trifft den Vermieter auch eine strafrechtlich relevante Hinweispflicht gegenüber dem Mieter, auf die veränderte Lage hinzuweisen. Bei Verstoß gegen diese Pflicht kann ein Betrug durch Unterlassen vorliegen.^[2]

Das Entfallen der Eigenbedarfsgründe nach diesem Zeitpunkt ist unerheblich. Ein Hinausschieben dieses Zeitpunkts über das Ende des Mietverhältnisses hinaus, z. B. bis zum Ablauf einer gerichtlichen Räumungsfrist oder bis zur Räumung der Wohnung durch den Mieter, wird vom BGH abgelehnt, weil dadurch der vertragsuntreue Mieter, der es auf einen Prozess ankommen lässt, privilegiert würde gegenüber dem vertragstreuen Mieter, der pünktlich zum Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen ist.

Anders ist die Rechtslage, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist berechtigterweise weiter bewohnt, z. B. wegen eines zwischenzeitlich geschlossenen Räumungsvergleichs. In diesem Fall kann die unterlassene Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs Schadensersatzansprüche des Mieters auch dann begründen, wenn der Räumungsvergleich "im Hinblick auf den geltend gemachten Eigenbedarf" geschlossen worden ist.^[3]

Die Mitteilungspflicht des Vermieters entfällt ferner, wenn der Mieter bereits vor dem Wegfall des Kündigungsgrunds die Wohnung geräumt hatte.^[4]

Die Hinweis(Garanten)pflicht besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter im Vertrauen auf das Vorliegen des Eigenbedarfs und noch vor dessen Wegfall mit dem Vermieter einen rechtswirksamen gerichtlichen Räumungsvergleich abgeschlossen hat. Insofern ist dem Vermieter zur Aufklärung des Mieters eine angemessene Frist zuzubilligen, die sich nach den Umständen des Einzelfalls bemisst.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 9.11.2005, VIII ZR 339/04, WuM 2005 S. 782; bestätigt durch BVerfG, Beschluss v. 18.4.2006, 1 BvR 31/06, WuM 2006 S. 300.

[2] BayObLG, Urteil v. 5.2.1987, RReg 3 St 174/86, NJW 1987 S. 1654.

[3] AG Gießen, Urteil v. 16.6.2014, 48 C 231/13, WuM 2014 S. 561.

[4] OLG Karlsruhe, RE v. 7.10.1981, 3 REMiet 6/81, NJW 1982 S. 54.

[5] BayObLG, a. a. O..