Doorman-Sicherungssystem und gerechte Kostenverteilung

Leitsatz

1. Vereinbarte Kompetenz für den Verwalter, den Kostenverteilungsschlüssel ändern zu können?
2. Gerichtliche Überprüfbarkeit eines Beschlusses zur Kostenverteilung über vereinbarte Öffnungsklausel
3. "Doorman-Sicherungssystem" und gerechte Kostenverteilung

Normenkette

§§ 10 Abs. 2, 16 Abs. 2, 27 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Es kann offen bleiben, ob die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung dem Verwalter wirksam die Bestimmung und die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (etwa nach § 317 BGB) übertragen kann. Jedenfalls ist der Verwalter - schon aus Gründen der Neutralität - berechtigt, die Bestimmungs- und Änderungskompetenz (nach Öffnungsklausel) der Eigentümergemeinschaft zu überlassen.
2. Enthält die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels lediglich mit der Einschränkung der üblichen, angemessenen oder einfachen Kostenverteilung, ist ein Mehrheitsbeschluss über die Änderung nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gerichtlich überprüfbar.
3. Es widerspricht angemessener Kostenverteilung, die erheblichen zusätzlichen Kosten einer aufwändigen Bewachung rund um die Uhr mit strenger Zugangskontrolle (sog. Doorman-System), die nach den räumlichen Gegebenheiten unmittelbar nur die Wohnungen betrifft, auch den Teileigentümern im Erdgeschoss aufzubürden, deren Zugänge direkt an der Straße liegen und die unabhängig von dem bewachten Zugangssystem sind. Damit ist zugleich ein sachlicher Grund für die Nichtbeteiligung der Teileigentümer gegeben und eine unbillige Benachteiligung der Wohnungseigentümer insoweit ausgeschlossen.

Link zur Entscheidung

KG v. 26.7.2004, 24 W 31/03, NZM 23/2004, 910KG Berlin, Beschluss vom 26.07.2004, 24 W 31/03