Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 2 Der Zwangsverwalter / 3. Die Erhöhung der Regelvergütung

Rz. 856

Ist die Vergütung des Verwalters nach § 18 Abs. 1 ZwVwV zu berechnen und ergibt die so berechnete Vergütung ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der zu gewährenden Vergütung, so kann das Gericht die nach § 18 Abs. 1 S. 1 ZwVwV berechnete Vergütung (also 10 %)

▪	bis auf 5 % ermäßigen (was nur selten begründet sein dürfte) oder
▪	bis auf 15 % anheben.

Der Zwangsverwalter hat die Umstände, welche eine Anhebung begründen sollen, "genau"^[277] darzulegen. Eine Zeitvergütung nach § 19 ZVG kommt erst in Betracht, wenn auch die angehobene Vergütung angesichts des Aufwands "offensichtlich unangemessen" wäre.

Rz. 857

Der Prozentsatz kann in jedem Jahr unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände neu festgesetzt werden. Das Gericht kann also z.B. dem Verwalter im ersten Jahr der Verwaltung ob der Schwierigkeiten bei der Ordnung der vorgefundenen Verhältnisse 15 % bewilligen, im nächsten Jahr nur noch die Regelvergütung von 10 % und dann vielleicht – bei hohen Mieteingängen und geringem Aufwand – im folgenden Jahr nur noch 8 %.

Rz. 858

Die Vergütung nach § 18 Abs. 1 S. 2 (siehe § 2 Rn 852) kann nicht für sich allein angehoben werden. Da sie sich aber aus der Vergütung nach Satz 1 berechnet, erhöht sie sich ohne besondere Entscheidung, wenn das Gericht für die aus den Einnahmen berechnete Vergütung einen höheren Prozentsatz bewilligt.^[278]

Beispiel

Zwei Wohnungen bringen monatlich je 500 EUR; eine weitere Wohnung ist zu 400 EUR vermietet, der Mieter aber zahlt nicht. Das Gericht bewilligt eine Erhöhung des Prozentsatzes auf 12 %. Nun ergibt sich:

Verwalter-Gesamteinnahme 12.000 EUR, Vergütung 12 % = 1.440 EUR. Die dritte Wohnung hätte bei Mietzahlung 4.800 EUR erbracht, was einer Vergütung von (12 %) 576 EUR entsprochen hätte. Davon 20 % = 115,20 EUR und nicht nur 2 % aus 4.800 EUR = 96 EUR.

Rz. 859

Die Regelung des § 18 ZwVwV umfasst keinen typisierten "Regelfall",^[279] sondern schlechthin alle Fälle vermieteter oder verpachteter Objekte. Das Gericht hat aufgrund einer an die Wertung des § 152a ZVG angelegten Beurteilung aller in Betracht kommenden Umstände des Einzelfalles zu einem für diesen Einzelfall gerechten Ergebnis zu kommen.^[280] Diese Gesamtwürdigung des "Tatrichters" ist in der Rechtsbeschwerde nur eingeschränkt nachprüfbar.

Rz. 860

Auch wenn in einem frühen Stadium des Gesetzgebungsverfahrens (zur ZwVwV) über die Definition des "Regelfalles" nachgedacht wurde, ist dies nicht Gesetz geworden und auch ein nach der "Faustregel-Tabelle" der IGZ pauschales Zusammenrechnen von Erschwernissen und Erleichterungen kann die Einzelfallprüfung als solche nicht ersetzen.^[281]

Rz. 861

Das LG Gera^[282] hat Anhaltspunkte für einen "Regelfall" aufgestellt, z.B. Miet- und Nutzungsverhältnisse sind rechtlich klar; Inbesitznahme erfolgte problemlos, wobei auch die erforderlichen Unterlagen ausgehändigt werden und das Objekt ist in einem durchschnittlichen baulichen Zustand.

Rz. 862

Kommt allerdings das Gericht aufgrund dieser Einzelfallprüfung zum Ergebnis, dass ein Missverhältnis zur Regel (10 %) vorliegt, ist eine Erhöhung oder Ermäßigung nicht nur gerechtfertigt, sondern geboten. Das Gericht muss dann also auf eine Erhöhung oder eine Ermäßigung entscheiden.^[283]

Rz. 863

Es kommen somit nur Gründe für eine Anhebung in Betracht, welche im Einzelfall die Verwaltung derart erschwerten, dass Aufwand und Vergütung in einem Missverhältnis stünden, z.B.:

▪	zahlreiche Eingaben des Schuldners, mit denen sich der Verwalter befassen musste;[284]
▪	die Übernahme eines anhängigen Verfahrens mit über 1.000 Aktenseiten;[285]
▪	Baumängel, mit welchen sich der Verwalter befassen musste (ohne dass der Sonderfall des § 18 Abs. 3 vorgelegen hätte) und häufiger Mieterwechsel;[286]
▪	Streit mit den Mietern um Mietminderung infolge des schlechten Bauzustandes;[287]
▪	ein nicht kooperativer bzw. auskunftswilliger Schuldner[288]
▪	neben umfangreicher Buchhaltung auch Instandsetzungen und Neuvermietungen.[289]

Rz. 864

Unter Berücksichtigung obiger Vorgabe des BGH kann aber z.B. die Zahl der Wohnungen für sich allein kaum ein Kriterium sein und es geht auch nicht an, bestimmten Erschwernissen pauschal ein Prozentsatz einer Erhöhung zuzuweisen.^[290] Auch der Annahme, dass ein gewerblich genutztes Objekt grundsätzlich (!) eine Erhöhung begründe,^[291] hat der BGH eine Absage^[292] erteilt. Das Landgericht Frankfurt^[293] hat bei einem gewerblich genutzten Objekt mit vielen Mietern einen Zuschlag von 3 % als angemessen angesehen, obwohl der Zwangsverwalter einen Rechtsanwalt hinzugezogen hatte, da zahlreiche Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht pünktlich nachkamen und deshalb die gerichtliche Durchsetzung notwendig war.

Rz. 865

Die Größe eines Objekts wird wohl nur dann in Betracht kommen, wenn zwar einige Wohnungen vermietet sind, der Rest aber leer steht und einen erheblichen Verwaltungsaufwand ohne Gegenleistung verursacht. Es muss zwischen der Regelvergütung von 10 % und dem Aufwand ein Missverhältnis vorliegen, das durch ei...