Der Einbau von Boxen auf Stellplatz-Sondernutzungsrechten in einem Tiefgaragen-Teileigentum kann ein Beschädigungsrisiko des Gemeinschaftseigentums darstellen

Leitsatz

1. Der Einbau von Boxen auf Stellplatz-Sondernutzungsrechten in einem Tiefgaragen-Teileigentum kann ein Beschädigungsrisiko des Gemeinschaftseigentums darstellen
2. Beschlussermächtigung an den Verwalter, gegen Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums beim Einbau der Boxen vorzugehen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Normenkette

(§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 3, 27 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 5 WEG)

Kommentar

1. Für eine als selbstständiges Teileigentum ausgewiesene Tiefgarage mit Sondernutzungsrechten an den einzelnen Stellplätzen können die Wohnungseigentümer Regelungen zum Einbau von Tiefgaragenboxen treffen. Geregelt wird hier nicht das Verhältnis der Mitberechtigten des Teileigentums untereinander; vielmehr besteht Bezug zum Gemeinschaftseigentum, wenn dieses vor Beschädigungen geschützt werden soll (z.B. die Seitenbegrenzung, die Decke, Stützpfeiler, die Bodenplatte und auch eine Feuchtigkeitsisolierung). Auch schon bei Gefahr für Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums ergibt sich eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft aus § 15 Abs. 2 WEG, mit Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Tiefgarage entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen zu können.
2. Ein Eigentümerbeschluss, der den Verwalter ermächtigt, beim Einbau von Tiefgaragenboxen im Fall der Beschädigung des Gemeinschaftseigentums notfalls auch gerichtlich dagegen vorzugehen, ist hinreichend bestimmt und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. In objektiver Auslegung nach Wortlaut und Sinn schafft der Beschluss nicht konstitutiv ein Verbot, Boxen in die Tiefgarage einzubringen; vielmehr geht er davon aus, dass der Einbau Schäden am Gemeinschaftseigentum hervorrufen könne und deshalb zu unterbleiben habe. Die Ermächtigung erfasst hier nicht den Einbau an sich, sondern nur die Fälle, in denen das Gemeinschaftseigentum in Mitleidenschaft gezogen wird. Die nach der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt zu treffende präventive Bewertung durch den Verwalter über mögliche Schadensverursachung muss dann im Streitfall daraufhin geklärt werden, dass tatsächlich eine Schädigung eingetreten ist.

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 11.08.2004, 2Z BR 081/04, ZMR 12/2004, 928)