Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftsteuer und Bewertungsgesetz, BewG § 182 Bewertung der bebauten Grundstücke

Gesetzestext

(1) Der Wert der bebauten Grundstücke ist nach dem Vergleichswertverfahren (Absatz 2 und § 183), dem Ertragswertverfahren (Absatz 3 und §§ 184 bis 188) oder dem Sachwertverfahren (Absatz 4 und §§ 189 bis 191) zu ermitteln.

(2) Im Vergleichswertverfahren sind grundsätzlich zu bewerten

1.	Wohnungseigentum,
2.	Teileigentum,
3.	Ein- und Zweifamilienhäuser.

(3) Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten

1.	Mietwohngrundstücke,
2.	Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

(4) Im Sachwertverfahren sind zu bewerten

1.	Grundstücke im Sinne des Absatzes 2, wenn kein Vergleichswert vorliegt,
2.	Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke mit Ausnahme der in Absatz 3 Nr. 2 genannten Grundstücke,
3.	sonstige bebaute Grundstücke.

Gesetzesbegründung: BR-Drucks 4/08 zu Nr. 14, S. 76, 77 und BT-Drucks 16/11107, S. 21.

Verwaltungsanweisung: R B 182 ErbStR 2019 v. 16.12.2019, BStBl I 2019, Sondernummer 1/2019.

A. Allgemeines

Rz. 1

§ 182 BewG schreibt als Bewertungsmethoden für bebaute inländische Grundstücke das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren in Abhängigkeit von der Grundstücksart vor. Das entsprechende Bewertungsverfahren ist bei vorliegenden gesetzlichen Merkmalen zwingend anzuwenden. Nur im Rahmen der sog. Öffnungsklausel (§ 198 BewG) kann die im Einzelfall sachgerechtere Bewertungsmethode angewendet werden. Durch Veränderung der gesetzlichen Merkmale, insb. der Grundstücksart, kann auf die Bewertungsmethode Einfluss genommen werden. Zur Bewertung ausländischer Grundstücke siehe § 31 BewG i.V.m. § 151 Abs. 4 BewG.

B. Tatbestand

I. Überblick des Anwendungsbereichs

Rz. 2

Vergleichswertverfahren	Wohnungseigentum, das Teileigentum	sofern der Gutachterausschuss oder das zuständige Finanzamt entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren ermittelt haben. Nachrangig kann auf die in der Finanzverwaltung vorliegenden Unterlagen zu Vergleichspreisen zurückgegriffen werden.
	Ein- und Zweifamilienhäuser
Ertragswertverfahren	Geschäftsgrundstücke	für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.
	gemischt genutzte Grundstücke
	Mietwohngrundstücke	sind stets im Ertragswertverfahren zu bewerten. Ist in diesen Fällen weder eine tatsächliche Miete vorhanden noch eine ortsübliche Miete ermittelbar, ist die Miete sachgerecht zu schätzen.
Sachwertverfahren	sonstige bebaute Grundstücke
als Auffangverfahren	Für das Wohneigentum, das Teileigentum und für Ein- und Zweifamilienhäuser	wenn das Vergleichswertverfahren mangels ausreichender Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren nicht anwendbar ist.
	Für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke	für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt
als Auffangverfahren		Befinden sich auf einem Grundstück nicht nur Gebäude oder Gebäudeteile, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind (Mischfälle), erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren.

II. Grundstücksteile

Rz. 3

In bestimmten Fällen kann es erbschaftsteuerlich geboten sein, nur bestimmte Grundstücksteile zu bewerten, z.B. nur ein Grundstücksteil gehört zum Privatvermögen. Dafür enthält § 182 BewG keine Vorschriften. Im Allgemeinen wird man daher folgendermaßen vorgehen müssen: Zunächst muss das Grundstück im Ganzen bewertet werden, dann nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzfläche der Wert des einzelnen Grundstücksteils ermittelt werden.

Beispiel

Kinder können die von den Eltern selbst genutzte Wohnung im Erbfall nur insoweit steuerfrei erben, wie sie 200 m2 Wohnfläche nicht übersteigt. Es ist daher das Grundstück im Ganzen zu bewerten und der Wert nach dem Gesamtverhältnis der Fläche und der Fläche von 200 m2 aufzuteilen.

III. Ungleichmäßige Wirkung der Bewertungsmethoden

Rz. 4

Obwohl alle drei Bewertungsmethoden gleichermaßen zum gemeinen Wert führen sollen, ist es nicht so, dass jede Bewertungsmethode – würde man sie auf das einzelne Grundstück anwenden – genau zum gleichen Steuerwert kommt. Im Gegenteil, die Werte für das einzelne Grundstück können je nach Bewertungsmethode erheblich voneinander abweichen.

Rz. 5

Beispiel für Bewertungsstichtage bis 31.12.2015

Einfamilienhaus, Baujahr 1979, Wohn-/Nutzfläche 160 m2, Grundstücksgröße 500 m2, Bodenrichtwert 250 EUR, Vergleichskaufpreis 2.190 EUR/m2.

Vergleichswert 160 m2 x 2.190 EUR = 350.400

Angenommen, für dieses Objekt läge kein Vergleichswert vor, wäre das Einfamilienhaus im Sachwertverfahren zu bewerten. Der Sachwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudewert.

Bodenwert = 500 qm x 250 EUR = 125.000 EUR

Gebäudewert: Regelherstellungskosten bei mittlerer Ausstattung 690 EUR x 160 qm = 110.400 EUR, abzüglich Alterswertminderung 30 x 1,25 = 37,5 % ergibt 69.000 EUR.

Bodenwert + Gebäudewert ergibt 194.000 EUR x Wertzahl 1,1 ergibt letztlich einen Grundstückswert von 213.400 EUR.

Anmerkung:

Das Beispiel "hinkt", weil der Sachwert nur zu ermitteln ist, wenn gerade kein Vergleichswert vorliegt, im Beispiel fiktiv aber ein Vergleichswert angenommen ...