Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftsteuer und Bewertungsgesetz, BewG § 181 Grundstücksarten

Gesetzestext

(1) Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind die folgenden Grundstücksarten zu unterscheiden:

1.	Ein- und Zweifamilienhäuser,
2.	Mietwohngrundstücke,
3.	Wohnungs- und Teileigentum,
4.	Geschäftsgrundstücke,
5.	gemischt genutzte Grundstücke und
6.	sonstige bebaute Grundstücke.

(2) Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die bis zu zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Ein- oder Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

(3) Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.

(4) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(5) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(6) Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.

(7) Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.

(8) Sonstige bebaute Grundstücke sind solche Grundstücke, die nicht unter die Absätze 2 bis 7 fallen.

(9) Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbstständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m2) betragen.

Gesetzesbegründung: BR-Drucks 4/08 zu Nr. 14, S. 75, 76.

Verwaltungsanweisung: R B 181.1, R B 181.2 ErbStR 2019 v. 16.12.2019, BStBl I 2019, Sondernummer 1/2019.

A. Allgemeines

Rz. 1

Nach § 181 BewG werden bebaute Grundstücke in sechs Grundstücksarten unterteilt. Die Grundstücksart ist für die Zuordnung des Bewertungsverfahrens von entscheidender Bedeutung. Gemäß § 182 BewG wird die Anwendung des Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahrens von dem Vorliegen einer bestimmten Grundstücksart abhängig gemacht. Die Bestimmung der Grundstücksart hat damit im Erbschaftsteuerrecht überwiegend bewertungstechnische Bedeutung. Häufig wird die erbschaftsteuerliche Grundstücksart mit der Grundstücksart für Zwecke der Grundsteuer (Einheitsbewertung) übereinstimmen.

B. Tatbestand

I. Grundstücksarten im Überblick

Rz. 2

Grundstücksart

Voraussetzungen

1.	Ein- und Zweifamilienhäuser

▪	Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen;
▪	Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – ist unschädlich, soweit dadurch nicht die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird;
▪	kein Wohnungseigentum nach Nr. 3.

2.	Mietwohngrundstücke

▪	Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – Wohnzwecken dienen und nicht Ein- oder Zweifamilienhäuser im Sinne der Nr. 1 oder Wohnungseigentum nach Nr. 3 sind.

3.	Wohnungs- und Teileigentum

▪	Wohnungseigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG)
▪	Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG).

4.	Geschäftsgrundstücke

▪	Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum nach Nr. 3 sind.

5.	gemischt genutzte Grundstücke

▪	Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und keine Grundstücke im Sinne der Nr. 1 bis 4 sind.

6.	sonstige bebaute Grundstücke

▪	Grundstücke, die nicht unter die Nr. 1 bis 5 fallen.

II. Stichtagsbeurteilung

Rz. 3

Für Erbschaftsteuerzwecke kommt es auf die tatsächliche Nutzung des bebauten Grundstückes am Bewertungsstichtag (§ 11 ErbStG = Besteuerungsstichtag, § 9 ErbStG) an, gewöhnlich auf den Todestag des Erblassers oder auf den Tag der Ausführung der Schenkung (auf die Ausnahme, dass der Bewertungsstichtag abweichend vom Übergang der Nutzen und Lasten bereits der ...