Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftste ... / VII. Berechnung der Restnutzungsdauer

Rz. 10

Die Restnutzungsdauer von Gebäuden ist pauschal in Anlage 22 BewG geregelt. Anlage 22 wurde durch Art. 9 Nr. 6 Steueränderungsgesetz 2015 vom 2.11.2015^[1] für Bewertungsstichtage ab 1.1.2016 geändert. Danach beträgt die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für ein Einfamilienhaus, Mietwohngrundstück, Mehrfamilienhaus und Wohnungseigentum nur noch 70 Jahre statt wie zuvor 80 Jahre. Gebäude, die in dieser Anlage nicht enthalten sind, sind durch Vergleich den ähnlichsten in der Tabelle genannten Gebäuden zuzuordnen. Der Liegenschaftszins ergibt sich entweder aus den Feststellungen der Gutachterausschüsse (diese haben Priorität) oder aus § 188 BewG.

Beispiel

Der Vervielfältiger für ein Mietwohnhaus mit einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren und einem gesetzlichen Liegenschaftszins von 5 % beträgt 18, 26.

Rz. 11

Normalerweise ergibt sich die Restnutzungsdauer aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag. In bestimmten Fällen kann die Restnutzungsdauer verlängert oder verkürzt sein, z.B. durch Bauschäden, Bergschäden usw. oder auch durch durchgreifende Sanierung, z.B. Kernsanierung. Näheres zur Restnutzungsdauer ist in R B 185.3 ErbStR 2019 geregelt.

Rz. 12

Nach § 185 Abs. 3 S. 3 BewG beträgt die Restnutzungsdauer des noch nutzbaren Gebäudes regelmäßig mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Zum Beispiel ist der gut erhaltene Mietwohnungsbestand aus dem 19. Jahrhundert bzw. um den Jahrhundertwechsel 1900 älter als die angegebene wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren. Gemäß § 185 Abs. 3 S. 5 BewG ist in derartigen Fällen immer weiter von einer Restnutzungsdauer von 21 Jahren (30 % von 70 Jahren) auszugehen. Das bedeutet für die Ermittlung des Vervielfältigers nach Anlage 21, dass bei Mietwohngrundstücken regelmäßig ein Vervielfältiger für eine Restnutzungsdauer unter 21 Jahren nicht in Betracht kommt. Etwas anderes kann z.B. dann sein, wenn die Restnutzungsdauer durch bautechnische Ereignisse erheblich verkürzt ist.

[1] BGBl I 2015, 1834.