Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftste ... / IV. Gebäudewertanteil (Abs. 4)

Rz. 11

Geht das Gebäude später auf den Eigentümer des Erbbaugrundstücks entschädigungslos oder gegen geringe Entschädigung über, wird dem Eigentümer ein bestimmter anteiliger Gebäudewert zugerechnet. Muss der Eigentümer des Erbbaugrundstücks für den Übergang des Gebäudes auf ihn eine Entschädigung zahlen, wird im kein Gebäudewertanteil zugerechnet.

Rz. 12

1. Schritt: Ermittlung des Gebäudewerts

Zur Ermittlung des Gebäudewerts ist das vorhandene Gebäude, bzw. sind die vorhandenen Gebäude, zunächst nach dem in Abhängigkeit von der Grundstücksart in Betracht kommenden Ertragswert- oder Sachwertverfahren zu bewerten. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, die an sich vorrangig im Vergleichswertverfahren zu bewerten wären, sind bei der Ermittlung des Gebäudewertanteils in Erbbaurechtsfällen im Sachwertverfahren zu bewerten. Das Vergleichswertverfahren ist hier nicht geeignet, da es auch den Grund- und Boden mitumfasst. Befindet sich das Erbbaurecht im Zustand der Bebauung, stellen die am Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten nach § 196 BewG für die sich im Bau befindlichen Gebäude bzw. Gebäudeteile den Gebäudewertanteil dar. Bei der Ermittlung des Gebäudeertrags- bzw. Gebäudesachwerts gem. § 194 Abs. 4 BewG ist der Mindestansatz gem. § 185 Abs. 3 S. 5 BewG bzw. § 190 Abs. 2 S. 4 BewG zu beachten. Der Gebäudeertragswert ist mit 0 EUR anzusetzen, wenn bei der Ermittlung der Gebäudeertragswert nach Abzug der Bodenwertverzinsung vom Grundstücksreinertrag kein oder ein negativer Betrag verbleibt.

Rz. 13

2. Schritt: Abzinsung des Gebäudewerts

Der ermittelte Gebäudewert ist in Abhängigkeit von der Restlaufzeit des Erbbaurechts abzuzinsen. Der Abzinsungsfaktor ist abhängig vom angewandten Liegenschaftszinssatz gem. § 193 Abs. 4 BewG und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts. Beträgt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Abzinsungsfaktor 1 anzuwenden. Gibt der Gutachterausschuss andere Zinssätze als die in der Anlage 26 BewG aufgeführten vor, ist der Abzinsungsfaktor nach der dort angegebenen Formel zu berechnen.

Soweit ein Gebäudewertanteil anzusetzen ist, ist er zu dem Bodenwertanteil zu addieren. Die Summe ergibt dann den Gesamtwert des Erbbaugrundstücks.

Ein Berechnungsbeispiel zur Bewertung des Erbbaugrundstücks finden Sie in H B 194 ErbStH 2019.