Rz. 10
Vom ermittelten Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Die Alterswertminderung ist als Prozentsatz, der sich aus dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG bestimmt, zu errechnen. Die Anlage 22 wurde durch Art. 9 Nr. 6 Steueränderungsgesetz 2015[12] für Bewertungsstichtage ab 1.1.2016 geändert. Danach beträgt die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Einfamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentum nur noch 70 Jahre, statt für Stichtage bis zum 31.12.2015 noch 80 Jahre.
Beispiel
Beträgt die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes z.B. 50 Jahre und ist das Gebäude am Bewertungsstichtag 25 Jahre alt, ergibt sich ein Altersminderungsabschlag von 50 %.
Rz. 11
Nach unten ist der Abzug der Alterswertminderung jedoch begrenzt. Denn nach § 190 Abs. 4 S. 5 BewG ist der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert für Stichtage ab 1.1.2016 regelmäßig mit mindestens 30 % (statt wie zuvor 40 %) des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.
Beispiel
Bei einer wirtschaftlichen Gesamtlebensdauer von 50 Jahren kommt eine maximale Alterswertminderung von 70 % in Betracht.
Regelmäßig heißt, dass das Gesetz auch Ausnahmen zulässt. Das wird z.B. der Fall sein bei beschädigten Gebäuden wie etwa bei plötzlichem Absinken eines Gebäudeteils.
Rz. 12
Grundsätzlich ist für die Ermittlung des Gebäudealters sein Baujahr maßgebend. Nach § 190 Abs. 4 S. 3 BewG ist jedoch von einem späteren Baujahr auszugehen, wenn nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eintreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert haben. Dies wird z.B. der Fall sein, wenn ein altes Gebäude durchgehend – auch in seinen konstruktiven Elementen – saniert worden ist. Besteht dagegen eine Abbruchverpflichtung für das Objekt, ist von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen. Entsprechendes müsse bei einem Brandfall gelten.
Rz. 13
Der vorläufige Grundstückssachwert ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und des Gebäudesachwerts bzw. des Werts der aufstehenden Gebäude und Bauwerke. Der endgültige Grundstückssachwert ergibt sich erst nach Anwendung der Wertzahl nach § 191 BewG.
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