Rz. 10
Die Regelung des Absatzes 3 erschöpft sich in dem Verweis auf das geltende Bewertungsrecht der §§ 159, 176–198 BewG. Grundbesitz, der dem Betrieb zugehört (§ 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG), ist hiernach ebenfalls nach den Vorschriften für das Grundvermögen zu bewerten. § 99 Abs. 1 BewG stellt klar, dass die Bewertung der Fläche als land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundvermögen ausgeschlossen ist, wenn die Fläche einem Gewerbebetrieb zugehört. In diesem Fall ist die Fläche wie Grundvermögen zu bewerten. Die Abgrenzungsregel des § 159 BewG ist nur dann beachtlich, wenn eine Zuordnung zum Gewerbebetrieb nicht in Frage kommt. Ausländisches Grundvermögen ist mit dem nach § 9 BewG zu ermittelnden gemeinen Wert anzusetzen (§ 31 BewG). Die für die Bewertung des Grundbesitzes erforderlichen Daten (Bodenrichtwert, übliche Miete, Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten) liegen für ausländische Grundstücke nicht vor und können auch regelmäßig nicht im Wege der Recherche ermittelt werden. Für Grundstückserwerbe bis zum 31.12.2008 ist der Wert nach §§ 138, 145–150 BewG i.d.F. des JStG 2007 v. 13.12.2006[23] zu ermitteln. Zwar ist in § 138 Abs. 3 BewG durch das JStG 2007 v. 13.12.2006[24] der Hinweis weggefallen, dass die Grundstückswerte typisierte Werte sind, die von dem Wertniveau des gemeinen Werts abweichen. Gleichwohl ist die theoretische Diskussion, ob durch eine typisierte Wertbildung der gemeine Wert erzielbar ist, durch das Urteil des BVerfG,[25] das als einheitliches Wertniveau für alle Vermögensarten den gemeinen Wert vorgibt, hinfällig.
Rz. 11
Für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2008 wird der Wert für unbebaute Grundstücke aus den vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerten abgeleitet (§ 178 BewG), wobei der pauschale Wertabschlag von 20 % in konsequenter Umsetzung der Vorgaben des BVerfG entfallen musste. Bebaute Grundstücke werden abhängig von der Grundstücksart (§§ 180, 181 BewG) vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren (§§ 182 Abs. 1 und 2, 183 BewG), nach dem Ertragswertverfahren (§§ 182 Abs. 1 und 3, 184–188 BewG) oder nach dem Sachwertverfahren (§§ 181 Abs. 1 und 4, 189–191 BewG) bewertet. Angelehnt an die Wertverordnung[26] wurde für das Grundvermögen im fünften Abschnitt eine Bewertungssystematik abgeleitet, die noch am ehesten die Vorgaben des BVerfG erfüllen, andererseits aber eine für die Steuerverwaltung noch administrierbare Regelungstiefe besitzen dürfte.
Rz. 12
Zu bewerten sind unbebaute, bebaute und im Zustand der Bebauung befindliche Grundstücke (§§ 179, 182–191 BewG). Ebenfalls unter § 157 Abs. 3 BewG fallen Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Grund sowie das Wohnungs- und Miteigentum (§§ 192–196 BewG). Die Definition des Grundstücksbegriffes im § 70 BewG ist für § 157 Abs. 3 BewG mit der Maßgabe anzuwenden, dass Anteile an dem Grundstück dienenden Flächen (z.B. angrenzende Verkehrsflächen, Hofflächen oder Garagen) in das Grundstück einzubeziehen ist, wenn dies nach der Verkehrsauffassung naheliegt (vgl. § 2 Abs. 1 S. 3 BewG). Aufstehende Gebäude sind daher im Regelfall ebenso mit zu erfassen wie Außenanlagen, Anbauten und Nebengebäude (Ausnahme: Gebäude auf fremdem Grund, für die die Sonderregel des § 180 Abs. 2 BewG gilt). Bei Wohnungseigentum ist die Bewertung des ideellen Bruchteils an einem Grundstück ermittlungstechnisch über eine Bewertung des ganzen Grundstückes und anschließende quotenmäßige Aufteilung nach dem ideellen Bruchteil vorzunehmen.[27] Kürzungen des Wertes wegen einer Belastung des Bruchteileigentums sind folgerichtig nur bis zur Höhe des ideellen Anteils an dieser Belastung vorzunehmen.[28] Eine Einbeziehung in den Grundstückswert ist dagegen ausgeschlossen, wenn das dienende Grundstück eine eigenständige wirtschaftliche Einheit ist. Vom Pächter erbaute Gebäude sind in der Regel Gebäude auf fremdem Grund und nach § 70 Abs. 3 BewG ohne das Grundstück zu bewerten. Vergleichbares gilt für wesentliche Bestandteile des Grundstückes (Bodenschätze, Maschinen und sonstige Betriebsvorrichtungen), die ebenfalls von der Bewertung des Grundvermögens auszunehmen sind.[29] Nach dem Verweis aus § 157 Abs. 3 S. 3 BewG auf § 20 S. 2 BewG sind abweichende Feststellungen des Grundstückswertes aus Billigkeitsgründen nach § 163 AO ausgeschlossen. Mit der Stichtagsbetrachtung sollten alle Umstände, die sich als Härte für den Erwerber darstellen könnten, hinreichend berücksichtigt werden. Billigkeitsmaßnahmen nach §§ 163, 227 AO sind daher eher auf der Ebene der Steuerfestsetzung denkbar. Der 2. Halbsatz des § 20 Abs. 2 BewG läuft für die Bedarfsbewertung leer, da er dem Ausgleich von unvorhersehbaren Härten bei der Verwendung bei der Einheitsbewertung für einen Übergangszeitraum dient.
Rz. 13
Nach § 157 Abs. 3 S. 2 BewG sind Anteile an anderen Grundvermögen in die Bewertung des (Haupt-)Grundstückes einzubeziehen, wenn diese im Rahmen einer wirtschaftlichen Betrachtung gemeinsam genutzt werden. Als Hauptanwendungsfall dürfte der gemeinschaftliche Garagenbau in Betracht kommen, ...
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