Rz. 80
Grundsätzlich ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter verstirbt (§§ 564, 580 BGB). Die Vorschrift gilt allerdings bei Mietverhältnissen über Wohnraum dann nicht, wenn nach § 563 BGB ein Ehegatte, Lebenspartner oder Familienangehöriger bzw. Haushaltsangehöriger von seinem Eintrittsrecht Gebrauch macht (vgl. Rdn 81). Kündigt der Erbe das Mietverhältnis nicht, so besteht es grundsätzlich fort. Sowohl Mieter als auch Vermieter können eine vereinbarte Befristung durch das Sonderkündigungsrecht durchbrechen. Bei Wohnraummietverhältnissen gilt allerdings die Besonderheit des § 573 BGB, wonach ein Vermieter das Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen kann, wenn ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf) vorliegt.[226] Dies soll auch dann gelten, wenn der Erbe nicht in der Wohnung gewohnt hat.[227] Nach § 564 BGB ist das Mietverhältnis innerhalb eines Monats zu kündigen, nachdem vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt wurde sowie davon, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt ist.[228] Kündigt der Erbe das Mietverhältnis nicht innerhalb der Frist des § 564 S. 2 BGB, handelt es sich bei den aus dem Mietverhältnis entstehenden Verbindlichkeiten auch um Nachlasserbenschulden.[229]
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