Dach (WEMoG) / 4 Dachsanierung

Die Sanierung eines Gebäudedachs ist regelmäßig sehr kostenträchtig. Zur Schadensvermeidung sollte der Verwalter für die Gemeinschaft einen klar umrissenen und detaillierten Wartungsvertrag mit einem Dachdecker abschließen. Die Befugnis des Verwalters zum Abschluss eines Wartungsvertrags ergibt sich zumindest in größeren Wohnanlagen aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, da es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung unbedeutender Art handelt, die auch nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Wohnungseigentümer verbunden ist. Darin sollte der fachlich ausgewiesene Handwerker verpflichtet werden, das Dach regelmäßig auf Schäden und Mängel zu untersuchen und die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen nach Absprache mit der Verwaltung durchzuführen. Allerdings wird der Verwalter hier abhängig von der Größe der verwalteten Gemeinschaft und den entstehenden Kosten einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen müssen. Sollte eine Dachsanierung erforderlich sein, die in jedem Fall einer Genehmigungsbeschlussfassung seitens der Wohnungseigentümer bedarf, kann auf folgende Checkliste zurückgegriffen werden.

Checkliste Dachsanierung

	Zunächst erfolgt eine Bestandsaufnahme, um den Schadensumfang beziffern zu können.
	Bei eingetretener Feuchtigkeit sollte dokumentiert werden, wann, wo, wie stark, wie lange und bei welcher Witterung dies der Fall war.
	Baupläne über die Dachunterkonstruktion sind erforderlich und müssen eingesehen werden.
	Die Zustandsberichte des Verwalters über den Dachfirst, die Dachtraufen, Grate, Kaminfegerleitern, Dachrinnen, Ablaufrohre etc. sind hinzuzuziehen. Diese Berichte entstehen über Jahre durch die Prüfung von Fachfirmen.
	Falls ein Fachmann eingeschaltet wird, fordert er diesen Datenkatalog.
	Bei Flachdächern treten die häufigsten Schäden an den Anschlüssen bzw. Randseiten auf. Eventuell sind diese bereits deutlich sichtbar. Fotoaufnahmen sind wichtige Hilfsunterlagen.
	Lichtkuppeln, Entlüftungsrohre, Kamine sind fast immer Schwachstellen.
	Läuft der vorhandene Gully ab? Wird Unkraut entfernt?
	Bei Asbestzementdächern muss aufgrund der Gesundheitsschädigung beim Abbruch eine Fachfirma herangezogen werden.
	Rost oder gerissene Lötstellen können bei Blechdächern zu Wassereinbruch führen.
	Der Verwalter kann nun seine Beobachtungen und die Höhe der vorhandenen Erhaltungsrücklage mit dem Beirat besprechen.
	Eine rechtzeitige Vorbereitung – auch zwecks Finanzierung – ist unerlässlich.
	Die Versammlung wird nun entscheiden, wie weiter vorgegangen werden soll, ob ein Sachverständigengutachten angefordert und ein Architekt eingeschaltet wird. Die Fachleute können dann der Gemeinschaft empfehlen, ob das Dach wieder hergestellt werden kann oder ob sich eine andere Lösung aufdrängt. Hier ist noch die ökologische Alternative der Dachbegrünung oder das Solardach zu erwähnen. Falls die Erhaltungsrücklage nicht im erforderlichen Maße angesammelt worden ist, muss nun eine Lösung in der Versammlung besprochen werden. Eine Sonderumlage in mehreren Raten kann erfahrungsgemäß von den Eigentümern leichter aufgebracht werden als eine große Summe.
	Die Vergabe der Arbeiten kann erst stattfinden, wenn die benötigten Geldmittel zur Verfügung stehen.
	Die eventuell eingeschalteten Fachleute werden jetzt ihre Tätigkeit aufnehmen.
	Deren Vorschläge und der Umfang der Arbeiten – eventuell erstrecken sich diese auch auf den Dachstuhl – sollten mit dem Beirat besprochen werden, damit dieser in der nächsten Versammlung vermittelnd auftreten kann.
	Diese Versammlung muss dann über die Art und Weise der Maßnahme entscheiden. Bei älteren Anlagen wird sich die Frage der modernisierenden Erhaltung stellen. Es stellt sich die Frage, in welchem Verhältnis der wirtschaftliche Aufwand zu dem erwartenden Erfolg steht.
	Hier ist im Vorfeld eine Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen. Amortisieren sich die voraussichtlichen Kosten innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren, ist von einer modernisierenden Erhaltung auszugehen, deren Kosten dann nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen sind.
	Mitteilung an die Versicherung über risikoerhöhende Veränderungen.