Brandenburgisches OLG Urteil vom 28.10.2009 - 3 U 46/09

Normenkette

HeimG § 1 Abs. 1 S. 2; BGB §§ 90, 142 Abs. 1, § 280 Abs. 1 S. 1, §§ 281, 283 a.F., § 283 Abs. 1 a.F., §§ 307, 311 Abs. 2 Nr. 1, § 535 Abs. 1 S. 2, §§ 536d, 546 Abs. 1, §§ 554, 581 Abs. 2, § 812 Abs. 1 Sätze 1-2, §§ 985, 986 Abs. 1 S. 1, § 993 Abs. 1; ZPO §§ 148, 256 Abs. 2, §§ 301, 531 Abs. 2 S. 1, §§ 883, 883 Abs. 1, § 885; AGBG §§ 1, 9, 11 Nr. 3

Verfahrensgang

LG Potsdam (Entscheidung vom 19.02.2009; Aktenzeichen 3 O 89/08)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19. Februar 2009 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam - 3 O 89/08 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die auf dem Grundstück F...allee 29 in Z... befindliche Heimeinrichtung mit 147 Zimmern einschließlich des mitverpachteten Inventars (gemäß der angehefteten Inventarliste für Klein- und Großinventar, ursprünglich Anlage K2 zur Klageschrift, bestehend aus 10 Blatt) und der Außenanlagen bis zur Grundstücksgrenze an die Klägerin zu Händen der I...-GmbH, ...straße 11, G..., herauszugeben.

2. Im Übrigen werden die Klage und die Widerklage abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtstreits beider Instanzen fallen den Beklagten zur Last.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Prozessparteien streiten - im Rahmen von Klage und Widerklage - darum, ob und gegebenenfalls zu welchen Bedingungen zwischen ihnen ein Pachtverhältnis über das Seniorenstift " Z... ", ein Alters- und Pflegeheim im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2 Heimgesetz (HeimG), belegen auf dem Anwesen F...allee 29 in Z..., besteht. Die Klägerin, die Grundstückseigentümerin ist und das bewohnte Heim nebst Inventar durch Vertrag vom 19. Februar 2001 verpachtet hat (Kopie Anlage K1/ GA I 16 ff.), verlangt mit der Klage von den Beklagten, den beiden Pächterinnen, hauptsächlich gestützt auf den Vortrag, das Vertragsverhältnis sei vorzeitig durch außerordentliche fristlose Kündigung beendet worden, die Herausgabe der Heimeinrichtung inklusive des mitverpachteten Mobiliars sowie zugehöriger Betriebsunterlagen und Daten. Die Beklagten, die die Anfechtung des hier streitgegenständlichen Vertrages wegen arglistiger Täuschung über schwerwiegende bauliche Mängel des Objekts erklärt haben, machen im Wege der Feststellungswiderklage geltend, das Pachtverhältnis bestehe - insbesondere unter Schadensersatzgesichtspunkten - zum ortsüblichen Nutzungsentgelt von monatlich € 68.303,84 fort. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Vom Landgericht Potsdam, das in der Vorinstanz entschieden hat, wurde der Klage in vollem Umfange stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Ein Pachtvertrag bestehe, so hat die Zivilkammer zur Begründung ausgeführt, jedenfalls nicht mehr, entweder infolge fristloser Kündigung seitens der Klägerin oder aufgrund erfolgreicher Anfechtung durch die Beklagten; für deren Vertragsanpassungsverlangen gebe es keine Grundlage. Deshalb müsse auch der Widerklageantrag zu 1) erfolglos bleiben. Der Widerklageantrag zu 2) sei nicht auf die Feststellung eines Rechtsverhältnisses gerichtet und deshalb bereits unzulässig. Wegen der Entscheidungsgründe im Einzelnen wird ebenfalls auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Dieses ist den Beklagten - zu Händen ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - am 23. Februar 2009 (GA II 388) zugestellt worden. Sie haben am 13. März 2009 (GA III 394) mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel mit einem am 20. April 2009 per Telekopie bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen Anwaltsschriftsatz begründet (GA III 507 ff.). Nachdem ein Vollstreckungsschutzantrag der Beklagten durch den Senat mit Beschluss vom 22. April 2009 zurückgewiesen worden ist (GA IV 660 ff.), hat die zuständige Obergerichtsvollzieherin auf Antrag der Klägerin am 13. Mai 2009 jedenfalls die Herausgabeverurteilung durchgesetzt.

Die Beklagten fechten das landgerichtliche Urteil - ihre bisherigen Darlegungen wiederholend und vertiefend - in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Dazu tragen sie insbesondere Folgendes vor:

Die Eingangsinstanz habe unzulässigen Klageanträgen stattgegeben. Der Antrag zu 1) sei nicht vollstreckungsfähig, weil weder die Beklagte zu 1) noch die - ohnehin nicht passiv legitimierte - Beklagte zu 2) unmittelbaren Besitz an den untervermieteten Räumen ...