Brandenburgisches OLG Urteil vom 03.07.2008 - 5 U 125/07

Normenkette

BGB § 433 Abs. 1 S. 1

Verfahrensgang

LG Neuruppin (Urteil vom 24.07.2007; Aktenzeichen 3 O 166/07)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 13.03.2009; Aktenzeichen V ZR 157/08)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 24.7.2007 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des LG Neuruppin - 3 O 166/07 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die

Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I. Die Kläger begehren von der Beklagten die Übereignung eines Grundstücks.

Die Kläger sind Eigentümer des mit einem Wohngebäude bebauten Flurstücks 176 der Flur 42 der Gemarkung W.. Rückwärtig angrenzend befindet sich das 543 m² große Flurstück 177, das mit insgesamt 11 Garagen bebaut ist, die von insgesamt 10 Parteien genutzt werden. Das Flurstück 177 befindet sich im Eigentum der Beklagten und wurde bis 1990 durch den VEB Gebäudewirtschaft W. bewirtschaftet. Aufgrund von Nutzungsverträgen aus den Jahren 1982 bis 1986 überließ der VEB Gebäudewirtschaft W. Teilflächen des Flurstücks 177 von jeweils 25 m² zum Zwecke der Errichtung einer Garage im Wert von 4.000 MDDR an die Nutzer F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., H. S. und I. F.; nach dem Tode von H. S. wurde das Nutzungsverhältnis durch seine Ehefrau A. S. fortgesetzt (§ 16 Abs. 2 SchuldRAnpG). In den achtziger Jahren übernahm R. Bl. eine Garage mit zugehöriger Fläche von dem Nutzer W.. Jeweiliger Nutzungsgegenstand war neben der Teilfläche von 25 m² auch die zur Nutzung der Garage erforderliche Sicherheitsabstands-, Zufahrts- und Wendeplatzfläche.

Aufgrund Mietvertrages mit dem VEB Gebäudewirtschaft W. vom 1.4.1989 nutzte der Kläger zu 1) eine mit einer (Doppel-) Garage bebaute Teilfläche von 55 m². Im Januar 2000 schlossen die Kläger zu 1) und 2) einen Pachtvertrag über eine weitere Teilfläche des Flurstücks 177 von 20 m². Weiterer Nutzer einer (11.) Garage ist R. Kn. aufgrund Vertrages vom 27.6.2003.

Am 5.12.2005 schlossen die Parteien zur UR-Nr. 837/2005 der Notarin ... in W. einen Vertrag über den Verkauf des Flurstücks 177 zum Preis von 8.145 EUR an die Kläger. § 1 und § 4 des Kaufvertrages enthalten Hinweise auf die Eigentums- und Nutzungsverhältnisse, und § 4 und § 6 Ziff. III. enthalten Hinweise auf das Vorkaufsrecht der Garagenteilflächennutzer nach § 57 SchuldRAnpG; § 6 Ziff. III. regelt zudem einen Haftungsausschluss des Verkäufers für den Fall der Ausübung dieses Vorkaufsrechtes. Die Parteien gingen und gehen davon aus, dass (nur) den Nutzern F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S., I. F. und R. Bl. sowie dem Kläger zu 1) ein (gemeinschaftliches) Vorkaufsrecht nach § 57 SchuldRanpG zusteht.

Mit Schreiben vom 9.12.2005 informierte die Beklagte die vorkaufsberechtigten Nutzer unter Beifügung einer Kopie des Kaufvertrages. Mit einzelnen Schreiben vom 7.1.2006 teilten die Nutzer F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S. und I. F. - jeweils unter Hinweis auf ihre Stellung als "Mitglied der GbR ... str." und auf eine entsprechende vorherige Anzeige vom 19. Dezember 2005 - der Beklagten mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht für ihre jeweilige Garagenteilfläche geltend machen. Mit Schreiben vom 22.2.2006 teilten die Kläger zu 1) und 2) der Beklagten mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht nur für sich persönlich, d.h. nicht im Zusammenhang mit der neu gegründeten Garagen GbR, ausüben möchten. Nach Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung vom 2.2.2006 für den Kaufvertrag vom 5. Dezember 2005 übersandte die Beklagte den vorkaufsberechtigten Nutzern mit Schreiben vom 23.2.2006, zugestellt am 24.2.2006, eine Ausfertigung des Grundstückskaufvertrages unter Hinweis auf die in § 6 Ziffer III. dieses Vertrages enthaltenen Bestimmungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Hierauf erklärten die Kläger zu 1) und 2) mit Schreiben vom 8.3.2006 erneut, dass sie ihr Vorkaufsrecht nur für sich persönlich und nicht im Zusammenhang mit der neu gegründeten Garagen GbR, ausüben möchten. Mit gemeinsamem Schreiben vom 10.3.2006 erklärten F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S., I. F. und R. Bl. unter dem Briefkopf "Garagengemeinschaft ... str. GbR", dass sie auf ihrem Vorkaufsrecht "bestehen".

Mit Schreiben vom 3.7.2006 erklärte R. Bl. gegenüber der Garagengemeinschaft ... str. GbR seinen Austritt; er teilte mit, dass er sein Vorkaufsrecht "alleine ausführen" werde und "alle nie erteilten aber fälschlich genannten Vollmachten" entziehe.

Zwischen den Parteien kam es in der Zeit von März 2006 bis August 2006 zu mehrfachem Schriftwechsel zur Frage der Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Nutzer der Garagenteilflächen.

Am 4.10.2006 erklärte die Beklagte zur UR-Nr. 706/2006 der Notarin ... in W. ggü. dem Kläger zu 1) sowie den Nutzern F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S. und I. F...