BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG - Rückzahlung verspätet berechneter Betriebskostennachforderung

Leitsatz

Der Rückforderungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen.

Fakten:

Der Mieter zahlte neben der Miete vereinbarungsgemäß Betriebskostenvorauszahlungen. Das Mietverhältnis endete Ende 2003. Der Vermieter rechnete im Januar 2004 über die Betriebskosten für den Zeitraum vom 1.11.2001 bis zum 31.12.2002 ab. Die sich daraus ergebende Nachforderung wurde vom Mieter zunächst bezahlt und dann zurückgefordert. Der Mieter habe nicht gewusst, dass die Nachforderung wegen Versäumung der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen war. Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Zahlung der Nachforderung erfolgte ohne Rechtsgrund. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Das ist hier nicht der Fall. Der Mieter hat daher auf eine nicht bestehende Schuld und damit ohne Rechtsgrund geleistet. Bei nicht fristgerechter Abrechnung verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten. Der Ablauf einer Ausschlussfrist führt - anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist - nicht zu einer bloßen Einredebefugnis gegenüber einem fortbestehenden Recht, sondern hat den Untergang des Rechts zur Folge.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 94/05

Fazit:

Entgegen der Vorinstanz hat der BGH hier klargestellt, dass die Zahlung einer verspätet abgerechneten Betriebskostennachforderung - anders als bei verjährten Forderungen - der Rückforderung nicht entgegensteht. Damit klärt der BGH auch, dass der Nachforderungsanspruch mit verspäteter Abrechnung nicht verjährt, sondern untergeht. Diese BGH-Entscheidung macht nochmals deutlich, dass die einjährige Abrechnungsfrist in Bezug auf die Betriebskosten unbedingt eingehalten werden muss, wenn der Vermieter seine Nachforderungsansprüche erhalten will.