Betriebskosten – Hohe Anforderungen an Änderung der Mietstruktur

1 Leitsatz

Die Formularklausel: "Der Vermieter ist jederzeit berechtigt, von Netto-Kaltmiete und Betriebskostenpauschale auf Netto-Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung umzustellen. Über die Vorauszahlungen wird dann jährlich abgerechnet. Das Abrechnungsjahr kann der Vermieter nach billigem Ermessen festlegen. Im Übrigen gelten insoweit die Regelung der §§ 556 ff." – ist unwirksam.

2 Normenkette

§§ 307 Abs. 1 Satz 2, 556, 556a Abs. 2, 560 BGB

3 Das Problem

Grundsätzlich besteht kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Änderung des Mietvertrags, sodass die Umstellung einer vereinbarten Bruttomiete (Inklusivmiete) bzw. Teilbruttomiete (Teilinklusivmiete) auf eine Nettomiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist. Anders ist die Rechtslage, wenn der Mietvertrag in einer zusätzlichen Vereinbarung die (einseitige) Befugnis des Vermieters enthält, eine (Teil-)Inklusivmiete in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen umzuwandeln. Bei einem solchen zulässigen Änderungsvorbehalt genügt die Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog, um die vom Mieter jetzt zusätzlich zur Miete zu zahlenden Betriebskosten in ausreichend transparenter Weise zu bestimmen (BGH, Beschluss v. 6.4.2011, VIII ZR 199/10).

4 Die Entscheidung

Dagegen soll nach einem Urteil des AG Spandau eine Klausel in einem Formularmietvertrag unwirksam sein, wonach der Vermieter jederzeit berechtigt ist, von einer Netto-Kaltmiete zuzüglich Betriebskostenpauschale auf eine Netto-Kaltmiete zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung umzustellen. Dabei führt nach Auffassung des AG Spandau auch die vermieterseitige Erstellung von Betriebskostenabrechnungen und die widerspruchslose Bezahlung der sich daraus ergebenden Salden durch den Mieter nicht zu einer Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten.

5 Entscheidung

AG Berlin-Spandau, Urteil v. 13.12.2021, 6 C 296/21, ZMR 2022 S. 565