Betriebskosten: Abrechnung nach "Soll-Vorauszahlungen" – Schnelleinstieg

Leitsatz

Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 556 Abs. 3

Kommentar

Anmerkung

Der Vermieter muss über die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Beendigung des Wirtschaftszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Wird diese Frist überschritten, so ist der Vermieter grundsätzlich mit der Geltendmachung von Nachforderungen ausgeschlossen. Dies führt zu der Frage, welche Rechtsfolge gilt, wenn der Vermieter zwar innerhalb der Frist abrechnet, die Abrechnung aber unvollständig oder fehlerhaft ist. Der BGH unterscheidet hierbei in ständiger Rechtsprechung zwischen der formellen Wirksamkeit der Abrechnung und deren inhaltlicher Richtigkeit. Eine formell unwirksame Abrechnung kann nach Fristablauf weder ergänzt noch nachgebessert werden. Ist die Abrechnung dagegen lediglich inhaltlich unzutreffend, sind Änderungen und Ergänzungen auch nach Fristablauf möglich (BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 261/07, NJW 2008 S. 2260; BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008 S. 2258; BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, NJW 2009 S. 283).

Im Entscheidungsfall waren in der Abrechnung die sog. "Soll-Vorauszahlungen" (die vom Mieter nach dem Mietvertrag geschuldeten Vorauszahlungen) aufgeführt. In der Literatur wird hierzu vereinzelt die Ansicht vertreten, dass eine solche Abrechnung formell unwirksam sei (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdn. 465). Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Zwar hat er bereits mit Urteil vom 27.11.2002 (VIII ZR 108/02, WuM 2003 S. 216) entschieden, dass in einer Betriebskostenabrechnung grundsätzlich die tatsächlich gezahlten Betriebskosten ausgewiesen werden müssen. Ein Verstoß gegen diesen Grundsatz begründet jedoch keinen formellen Mangel, sondern betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. Es gilt nichts anderes als bei einer Falschberechnung der geleisteten Vorauszahlungen.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss vom 23.09.2009, VIII ZA 2/08, WuM 2009 S. 671 m. Anm. Krapf, jurisPR-MietR 3/2010 Anm. 1