Betriebskosten - 1. Umstellung einer Zentralheizung auf Fernwärme; 2. Anschluss des Gebäudes an das Breitbandkabelnetz

Leitsatz

1. Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und stattdessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22.2.2006, VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185).
2. Zur ergänzenden Auslegung einer mietvertraglichen Regelung über die Umlegung der Kosten einer Gemeinschaftsantenne, wenn diese beseitigt wird und die Mietwohnungen stattdessen an das Breitbandkabelnetz angeschlossen werden.

Normenkette

BGB § 556

Kommentar

1. Zur Umstellung der Wärmeversorgung

Die Parteien schlossen im Jahr 1984 einen Mietvertrag über eine zentralbeheizte Wohnung. Hinsichtlich der Betriebskosten war in dem Formularmietvertrag unter § 4 Folgendes geregelt:

1. b) Folgende Betriebskosten (erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV) sind in der Nettomiete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen: ...

18. Heizung ...

Das Gebäude war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit einer ölbetriebenen Zentralheizung ausgestattet. Im Jahr 2001 wurde die Heizanlage stillgelegt, weil sie nicht mehr den gesetzlichen Vorschriften entsprach. Das Gebäude wurde fortan mit Fernwärme versorgt. Es war zu entscheiden, ob der Vermieter aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen zur Umlage der Fernwärmekosten berechtigt war.

Dies wird vom BGH bejaht: Wird die Beheizung eines Gebäudes von einer zentralen Wärmeversorgung auf Fernheizung umgestellt, so ist dies auch für die Heizkostenabrechnung von Bedeutung. Für die Umlage der Kosten der zentralen Heizungsanlage gilt § 7 Abs. 2HeizkostenV. Die Kosten der Fernwärme werden dagegen nach § 7 Abs. 4HeizkostenV umgelegt. Hinsichtlich der jeweils umlagefähigen Kosten besteht ein wesentlicher Unterschied: Die Regelung in § 7 Abs. 4 HeizkostenV erlaubt auch die Umlage von kalkulatorischen Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn. Nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind diese Kosten dagegen nicht umlagefähig. Wegen dieser möglichen Mehrbelastung hat der BGH bereits mit Urteil vom 6.4.2005 (VIII ZR 54/04) entschieden, dass der Vermieter im Fall der Heizungsumstellung nur dann die vollen Kosten der Fernwärmeversorgung auf den Mieter umlegen kann, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Umstellung zugestimmt hat.

Vorliegend ist die Umstellung ohne Zustimmung des Mieters erfolgt. Deshalb kam es darauf an, ob in der unter § 4 Ziff. 1. b) vereinbarten Klausel eine hinreichende Vertragsgrundlage für die Heizungsumstellung zu sehen ist. Der BGH führt dazu aus, dass in der Anlage 3 zu § 27 der II. BV unter der Ziff. 4 a die Kosten der Zentralheizung und unter Ziff. 4 c die Kosten der Fernwärmeversorgung aufgeführt sind. Aus diesem Grund steht es dem Vermieter frei, auf welche Weise er das Gebäude mit Wärme versorgt. Die jeweils entstehenden Kosten können deshalb in voller Höhe auf den Mieter umgelegt werden.

2. Zum Anschluss an das Breitbandkabelnetz

Das Gebäude war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit einer Gemeinschaftsantenne ausgestattet. Hinsichtlich der Betriebskosten war in dem Formularmietvertrag unter § 4 Folgendes geregelt:

1. b) Folgende Betriebskosten (erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV) sind in der Nettomiete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen: ...

13. Gemeinschaftsantenne ...

Außerdem enthielt der Mietvertrag hinsichtlich der Betriebskosten unter § 4 noch folgende ergänzende Regelungen:

2. Ist in der Spalte "Verteilungsschlüssel" ein solcher nicht eingesetzt, so kann der Vermieter einen geeigneten oder unterschiedlichen Umlegungsmaßstab bestimmen. Der Vermieter kann während der Mietzeit zu Anfang eines neuen Berechnungszeitraums den Verteilungsschlüssel angemessen neu bilden ....

3. Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen ...

Im Jahr 2001 wurde das Gebäude an das Breitbandkabelnetz angeschlossen und die Gemeinschaftsantenne entfernt. Der Vermieter hat die Betriebskosten des Breitbandkabelanschlusses nach Wohneinheiten auf die Mieter umgelegt. Es war zu klären, ob eine derartige Umlage nach der Vertragslage möglich ist.

Hierzu führt der BGH aus, dass die Klauseln in § 4 Ziff. 2 und 3 des Mietvertrags unwirksam sind. Allerdings spielt dies keine Rolle: Im Allgemeinen sei der Anschluss eines Gebäudes an das Breitbandkabelnetz als duldungspflichtige Verbesserungsmaßnahme i. S. v. § 554 Abs. 2 S. 1 BGB zu bewerten. Sieht der Mietvertrag hinsichtlich der Umlage der hierdurch entstehenden Kosten eine ausdrückliche Regelung vor, so ist diese Regelung maßgebend. Ist die Umlage der Betriebs...