Betreuung größerer Baumaßnahmen: Sondervergütung

1 Leitsatz

Tätigkeiten, für die der Verwaltung eine Sondervergütung zu zahlen ist, müssen sich klar und transparent von den Tätigkeiten, für die sonst nach dem Verwaltervertrag eine Vergütung geschuldet ist, abgrenzen lassen.

2 Normenkette

§ 26 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K geht gegen einen Beschluss in Bezug auf eine Sondervergütung vor. Der Verwalter soll danach zur Abgeltung des mit einer Erhaltungsmaßnahme verbundenen Mehraufwands eine Sondervergütung i. H. v. 3 % zuzüglich der jeweils geltenden Umsatzsteuer erhalten – errechnet aus den Bruttoschlussrechnungssummen der Gesamtsanierungsmaßnahme. Wenn an die am Bau beteiligten Firmen und Unternehmen auf der Grundlage geprüfter und freigegebener Abschlags- und/oder Schlussrechnungen Zahlungen geleistet werden, ist der Verwalter berechtigt, auf der Grundlage der geleisteten Zahlungen für seine Sondervergütung Abschlagsrechnungen in der vorgenannten Höhe zu stellen. Der Verwalter soll ferner berechtigt sein, die Vergütung zum Zeitpunkt der jeweiligen Fälligkeit von dem Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzubuchen und auf sein eigenes Konto zu überweisen.

4 Die Entscheidung

Das LG hält den Beschluss für ordnungsmäßig! Er sei ordnungsmäßig nach § 23 Abs. 2 WEG mit den Worten "Beschlussfassung über die Durchführung der Fassadensanierung einschließlich Beauftragung der einzelnen Gewerke, Beauftragung der Fachingenieure für Leistungsphase 8 und Finanzierung dieser Maßnahme und Vergütung des Verwalters ggf. Beschlussfassung über die Entfernung der Verglasung" angekündigt worden. Der Beschluss sei auch inhaltlich ausreichend bestimmt.

Ferner seien die Höhe und Ausgestaltung der Sondervergütung nicht zu beanstanden. Zwar sei es nicht unproblematisch, einem Verwalter nachträglich eine zusätzliche Vergütung für Leistungen zu versprechen, zu deren Erbringung er nach dem Gesetz oder dem Vertrag ohnehin verpflichtet sei. Im Fall sehe aber bereits der Verwaltervertrag bei Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie für Aus- und Umbauten am gemeinschaftlichen Eigentum, bei denen die Bruttobausumme der jeweiligen Gesamtmaßnahme von 20.000 EUR überschritten werde, eine pauschale Sondervergütung vor. Die beschlossene Sondervergütung habe an diese Stelle des Vertrags treten sollen. Eine Verwaltervergütung entspreche der Höhe nach ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genüge. Dieses Gebot sei nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liege. Dass die übliche Verwaltervergütung hier deutlich überschritten sei, sei nicht ersichtlich. Die Tätigkeiten, für welche die Sondervergütung zu zahlen sei, ließen sich des Weiteren klar und transparent von den Tätigkeiten, für die sonst nach dem Verwaltervertrag eine Vergütung geschuldet sei, abgrenzen.

Auch das Transparenzgebot sei nicht verletzt, da die Regelung inhaltlich hinreichend klar und bestimmt sei und sich die Tätigkeiten, für welche die Sondervergütung zu zahlen sei, zudem klar und transparent von den Tätigkeiten, für die sonst nach dem Verwaltervertrag eine Vergütung geschuldet sei, abgrenzen ließen. Davon abgesehen sei eine AGB-Kontrolle nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrags oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter vorzunehmen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, Rn. 23).

5 Hinweis

Problemüberblick

Der Fall spricht eine ganze Reihe von für die Verwaltung wichtigen Fragen an. Im Vordergrund steht eine Sondervergütung des Verwalters für die Betreuung von Baumaßnahmen. Daneben geht es um die Ankündigung eines Beschlussgegenstands und die Bestimmtheit eines Beschlusses.

Sondervergütungen

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwalter werden in der Regel einen Verwaltervertrag schließen. Dort werden sie in den meisten Fällen neben einer Grundvergütung eine Vergütung für im Einzelnen benannte weitere Leistungen verabreden. Die Vergütung für diese weiteren Leistungen wird als "Sondervergütung" verstanden.

Praktische Durchführung bei späteren Sondervergütungen

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwalter können ihren Vertrag ändern. Aufseiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer müssen die Wohnungseigentümer dann für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Willen bilden, dass die Vergütung im Verwaltervertrag verändert werden soll. Die Willensbildung muss in einen Beschluss nach § 19 Abs. 1 WEG münden. Um einen solchen Beschluss geht es im Fall.

Was häufig übersehen wird: der Beschluss reicht aus rechtlicher Sicht nicht! Warum? Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss den Beschluss noch "durchführen". Für eine Vertragsänderung muss sie entweder dem Verwalter ein Angebot machen oder sie muss dessen Angebot auf eine Vertragsänderung annehmen. Zuständig ist jeweils nach § 9b Abs. 2 WEG der Vorsitzende de...