Betreten von Sondereigentum zum Zwecke der Sanierung des Gemeinschaftseigentums

Leitsatz

Unter bestimmten Voraussetzungen muss das Betreten einer Wohnung zum Zwecke der Sanierung von Gemeinschaftseigentum gestattet werden

Normenkette

§ 14 Nr. 4 WEG, Art. 13 GG

Kommentar

1. Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, das Betreten seiner Wohnung zu gestatten, um von dort über eine Einschubtreppe in einen gemeinschaftlichen Spitzboden-Speicher gelangen zu können, besteht auch dann, wenn festgestellt werden soll, ob Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung (hier: im Dachbereich eines Altbaus) in Betracht kommen. Selbst wenn ein Dachboden nur durch eine darunter liegende, im Sondereigentum stehende Wohnung zugänglich ist, gehört dieser nicht notwendigerweise zum Sondereigentum der Wohnung; die Zugangsfrage spielt hier keine maßgebliche Rolle, selbst wenn – wie hier – der gemeinschaftliche Dachbodenraum von seiner Beschaffenheit her nicht zum ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer bestimmt ist. Voraussetzung einer Betretungsgestattung von Sondereigentum ist aber, dass ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorliegen (vgl. ebenso BayObLG v. 27.6.1996, 2Z BR 16/96, BayObLGZ 1996, 146). Unter dem Gesichtspunkt des Art. 13 GG sind an die Voraussetzungen, unter denen eine Betretungsverpflichtung im Sinne von § 14 Nr. 4 WEG bejaht werden kann, strenge Anforderungen zu stellen. Ein Betretungsrecht ohne sachlichen Grund ist auch dann nicht anzuerkennen, wenn es zeitlich etwa auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist (vgl. auch OLG Zweibrücken v. 24.11.2000, 3 W 184/00, NZM 2001, 289).
2. Vorliegend musste der Streit zu weiterer Sachverhaltsaufklärung (ggf. auch nach sachverständiger Beratung) an das LG zurückverwiesen werden. Das Tatsachengericht hat in seiner Entscheidung das Vorliegen ausreichender Anhaltspunkte für die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen hier im Speicher einzelfallbezogen festzustellen. Auch die Frage eines Betretungsrechts von Begleitpersonen ist unter Bezugnahme auf den Zweck einer Begehung näher zu bestimmen.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 22.02.2006, 34 Wx 133/05OLG München v. 22.2.2006, 34 Wx 133/05