Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, kann bereits der teilende Eigentümer den Erstverwalter durch Ein-Personen-Beschluss bestellen.
Da die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, ist das Rechtsinstitut der "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" obsolet geworden. Für Erwerber, die noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, regelt § 8 Abs. 3 WEG deren Stellung zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern. Als Wohnungseigentümer gilt hiernach im Innenverhältnis eine Person,
- die einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat,
- der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist,
- sobald ihr der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
Diese Voraussetzungen entsprechen im Wesentlichen denjenigen, die nach alter Rechtslage für das Entstehen der "werdenden Eigentümergemeinschaft" erforderlich waren. Erfüllen Erwerber diese Voraussetzungen, beschließen sie mit dem teilenden Eigentümer die Bestellung des Verwalters. Grundsätzlich kann die Verwalterbestellung auch im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG erfolgen. Zwar hat das WEMoG die Beschlussfassung insoweit vereinfacht, dass die Stimmabgabe nicht mehr in schriftlicher Form erfolgen muss, sondern die Textform ausreichend ist. Nach wie vor bedarf es allerdings der Zustimmung sämtlicher (werdender) Wohnungseigentümer.
Da die Höchstbestelldauer ursprünglich für alle Bestellungsverhältnisse 5 Jahre betragen hatte und die Mängelrechte der Wohnungseigentümer gem. § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB ebenfalls in 5 Jahren verjähren, hatte der Gesetzgeber bereits im Rahmen der WEG-Reform 2007[1] die Höchstbestelldauer für den ersten Verwalter nach Begründung von Wohnungseigentum auf 3 Jahre herabgesetzt. Insbesondere sollten bauträgernahe Verwalter unverjährten Ansprüchen der Wohnungseigentümer nicht mehr im Wege stehen.[2] Dies gilt gemäß § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG auch nach Inkrafttreten des WEMoG unverändert fort.
Erstverwalter nach "verwalterloser" Zeit
Nicht selten sind in der Praxis gerade in kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften die Fälle, in denen zum Teil jahrzehntelang kein Verwalter bestellt war, nunmehr aber auf Initiative eines Wohnungseigentümers ein Verwalter bestellt werden soll. Auch hier muss ein entsprechender Versammlungsbeschluss herbeigeführt werden oder die Bestellung des Verwalters im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG herbeigeführt werden.
Höchstbestellzeitraum
Soweit Eigentümergemeinschaften längere Zeit verwalterlos waren, ist im Hinblick auf den Höchstbestellungszeitraum im Gegensatz zur Verwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums nicht die Einschränkung des § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG zu berücksichtigen, wonach der Verwalter zunächst nur für einen Zeitraum von 3 Jahren bestellt werden kann. Vielmehr gilt die Regelung des § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach der Verwalter bis zur Höchstdauer von 5 Jahren bestellt werden kann. Offensichtlich bestehen in diesen Fällen keine gegensätzlichen Interessen von Bauträgern und Wohnungseigentümern.
4.2.1 Beschlussfassung
Ist ein Verwalter nicht bestellt, existiert in aller Regel auch kein Verwaltungsbeirat. Hier sind dann in der Praxis einige Hürden zu nehmen, um einen Verwalter bestellen zu können. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 24 Abs. 1 WEG kann die Wohnungseigentümerversammlung nämlich nur vom Verwalter und, soweit ein solcher nicht bestellt ist, nach § 24 Abs. 3 WEG vom Verwaltungsbeirat einberufen werden. Zwar sieht § 24 Abs. 3 WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 auch die Möglichkeit vor, einen Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen, allerdings dürfte hiervon in der Praxis noch nicht Gebrauch gemacht worden sein.
4.2.1.1 Einholen von Vergleichsangeboten
Bei einer Erst- bzw. Neubestellung des Verwalters müssen zwingend Vergleichsangebote mehrerer Verwalter eingeholt werden. Daneben müssen auch Verwaltervertragsentwürfe vorliegen und die Erklärung der Verwalterunternehmen, die Verwaltung tatsächlich übernehmen zu wollen.
Vergleichsangebote
Wie allgemein bei Maßnahmen, die zu einem größeren Kostenaufwand der Wohnungseigentümer führen, sind vor der Bestellung des Verwalters mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Die Rechtsprechung geht auch hier – entsprechend den Grundsätzen bei größeren Erhaltungsmaßnahmen, also Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung – davon aus, dass mindestens 3 Vergleichsangebote eingeholt werden müssen.[1] Tatsächlich nämlich können die Wohnungseigentümer das ihnen auch im Rahmen einer Verwalterbestellung eingeräumte weite Ermessen nur dann angemessen ausüben, wenn sie über geeignete Grundlagen verfügen. Zweck der Alternativangebote ist, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Le...
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