Bestellung des Verwalters (WEMoG) / 10 Rechtsprechungsübersicht

Anfechtung des Bestellungsbeschlusses

• Der Bestellungsbeschluss ist für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Dies ist dann der Fall, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen.^[1]
• Bei der Entscheidung über die Frage, ob der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit im vertretbaren Rahmen respektieren, andererseits aber auch den Minderheitenschutz berücksichtigen. Zu einer Ungültigkeitserklärung eines Bestellungsbeschlusses kann es kommen, wenn der Verwalter offensichtlich die für die Amtsführung erforderliche Neutralität vermissen lässt. Auch eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer kann Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe sein.^[2]
• Wird der Bestellungsbeschluss auf Anfechtung hin später rückwirkend aufgehoben, kann der Verwalter aufgrund des jedenfalls als vorläufig abgeschlossen anzusehenden Verwaltervertrags Vergütung für seine Tätigkeit beanspruchen. Die Geltendmachung eines Honoraranspruchs durch den Verwalter kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn er es pflichtwidrig unterlässt, eine Wohnungseigentümerversammlung mit dem Ziel seiner sofortigen Abberufung anzuberaumen.^[3]
• Die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung kann in der Regel außer bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe nur dann erfolgen, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund ist dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten ist.^[4]

Beschlussfassung

• Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.^[5]
• Es reicht aus, wenn den Wohnungseigentümern im Zeitpunkt der Verwalterbestellung der Vertragsentwurf eines Verwaltervertrags vorliegt. Einer Beschlussfassung über den Verwaltervertrag bedarf es nicht zur Wirksamkeit des Bestellungsbeschlusses.^[6]
• Stellen sich mehrere Personen für das Amt des Verwalters zur Wahl, muss über jede Person abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.^[7]
• Der Beschluss der Wohnungseigentümer, mit sofortiger Wirkung einen neuen Verwalter zu bestellen, enthält in der Regel die Abberufung des bisherigen Verwalters.^[8]
• Der Verwalter ist, auch wenn er nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, weder durch § 25 Abs. 5 WEG a. F. / § 25 Abs. 4 WEG n. F. noch durch § 181 BGB gehindert, als Stellvertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitzuwirken. Dies gilt auch dann, wenn mit der Beschlussfassung über die erneute Bestellung zugleich über den Abschluss des Verwaltervertrags abgestimmt wird.^[9]

Beschlussgegenstand

• Ist in der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung der Beschlussgegenstand mit "Neuwahl eines Verwalters" bezeichnet, so ist für jeden Wohnungseigentümer erkennbar, dass nicht nur die Bestellung eines Verwalters beschlossen werden soll, sondern auch die wesentlichen Bedingungen des Verwaltervertrags.^[10]

Bestellung = Abberufung des bisherigen Verwalters

• Der Beschluss der Wohnungseigentümer, mit sofortiger Wirkung einen neuen Verwalter zu bestellen, enthält in der Regel die Abberufung des bisherigen Verwalters.^[11]
• Mit dem Beschluss über die Bestellung eines neuen Verwalters erfolgt in der Regel die Abberufung des bisherigen Verwalters, der mit Zugang der Abberufungserklärung seine Organstellung verliert.^[12]

Bewertungsportale im Internet

• Schlechte Bewertungen im Internet stellen keine geeignete Grundlage dar, um die Leistungsfähigkeit eines Verwalters einzuschätzen.^[13]

Einberufung zur Eigentümerversammlung

• Wird die Eigentümerversammlung von jemandem einberufen, der noch nicht Verwalter ist, in der Versammlung aber zum Verwalter bestellt werden soll und auch bestellt wird, und sind in der Versammlung nahezu alle Wohnungseigentümer erschienen oder vertreten, ohne einen Einberufungsmangel geltend zu machen, dann sind die in der Versammlung gefassten Eigentümerbesch...