Einschneidende Änderungen hat das WEMoG für die Abberufung des Verwalters gebracht. Die Abberufung kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 WEG nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grundes geknüpft werden. Die Wohnungseigentümer sollen sich also leichter vom Verwalter trennen können, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind oder das erforderliche Vertrauensverhältnis zumindest nicht mehr in wünschenswertem Maß vorhanden ist, ohne dass es definitiv zerstört sein muss. Der Verwalter kann also letztlich jederzeit und grundlos durch einfachen Mehrheitsbeschluss von seinem Amt abberufen werden. Bezüglich des Schicksals des Verwaltervertrags regelt § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass dieser spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet, so er ohnehin nicht an den Bestellungszeitraum gekoppelt ist und dann mit der Abberufung endet. Die Neuregelungen gelten auch für bereits vor dem 1.12.2020 begründete Bestellungs- und Vertragsverhältnisse.
Keine Abbedingung durch Vereinbarung
§ 26 Abs. 5 WEG sieht vor, dass Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 des § 26 WEG nicht zulässig sind. Weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung kann also die Abberufung des Verwalters auf einen wichtigen Grund beschränkt werden. Freilich kann auch die Möglichkeit, überhaupt einen Verwalter zu bestellen, nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden. Von besonderer Bedeutung ist die Regelung in § 26 Abs. 5 WEG auch für vertragliche Regelungen zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, denn auch im Verwaltervertrag kann die Abberufung nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Eine entsprechende Klausel im Vertrag wäre unwirksam. Freilich aber kann das Recht zur Kündigung des Verwaltervertrags auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes endet dieser allerdings 6 Monate nach der Abberufung automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
Alternative 1: Wichtiger Grund liegt vor
Musterbeschluss: Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund
TOP XX Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags
Die _______-GmbH wird mit sofortiger Wirkung als Verwalterin abberufen. Der Verwaltervertrag vom _______ wird aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt. Die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird die Kündigung als Vertreterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter in Textform gegenüber der Verwalterin aussprechen und dieser mitteilen, dass sie von ihrem Amt abberufen wurde.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Alternative 2: Wichtiger Grund liegt nicht vor
Musterbeschluss: Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags
TOP XX Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags
Die _______-GmbH wird mit sofortiger Wirkung (alternativ: zum _______) als Verwalterin abberufen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Von erheblicher praktischer Bedeutung ist die Tatsache, dass der Verwalter seit 1.12.2020 kein Recht mehr hat, eine Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklage zu erheben.
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