In aller Regel erfolgt die Abberufung des Verwalters durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung. Für die Abberufung des Verwalters genügt grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss – nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Insoweit ist insbesondere zu beachten, dass die Wohnungseigentümerversammlung seit Inkrafttreten des WEMoG bereits dann beschlussfähig ist, wenn lediglich ein einziger Wohnungseigentümer entweder anwesend oder vertreten ist. Das neue WEG kennt kein Beschlussfähigkeits-Quorum mehr.

§ 26 Abs. 5 WEG bringt deutlich zum Ausdruck, dass Einschränkungen der Abberufung des Verwalters nicht zulässig sind – auch nicht durch Vereinbarung. So ist es insbesondere nicht möglich, die Abberufung an ein bestimmtes Mehrheitsquorum – etwa ¾-Mehrheit – zu knüpfen. Bei der Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters ist jedoch grundsätzlich auch ein vom gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG abweichendes Stimmprinzip maßgeblich.[1]

 

Stimmrecht des Wohnungseigentümer-Verwalters

Der zum Verwalter bestellte Wohnungseigentümer ist im Rahmen seiner Abberufung nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen. Soll der Verwaltervertrag aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden, ist er allerdings diesbezüglich vom Stimmrecht ausgeschlossen.[2]

 

Verwalter als Stimmrechtsvertreter

Der Verwalter – auch derjenige, der nicht Wohnungseigentümer ist – kann nicht als Vertreter von Wohnungseigentümern über die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags abstimmen, wenn die Stimmrechtsvollmacht nicht weisungsgebunden ist.[3]

Bei der Beschlussfassung über die Abberufung ist stets zu unterscheiden, ob ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des in aller Regel befristeten Verwaltervertrags vorliegt. Dann bedarf es neben der Beschlussfassung über die Abberufung auch der Beschlussfassung über die Kündigung des Verwaltervertrags. Im Übrigen sind zumindest bislang die Verwalterverträge für einen bestimmten Zeitraum befristet, weshalb die Bestimmung des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG an Bedeutung gewinnt, nach der der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet.

 

Musterbeschluss: Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund

TOP XX: Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags

Die _______-GmbH wird mit sofortiger Wirkung als Verwalterin abberufen. Der Verwaltervertrag vom ______ wird aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt. Die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, Frau _______, wird die Kündigung in ihrer Funktion als Vertreterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem/der Verwalter/in aussprechen und dieser mitteilen, dass sie von ihrem Amt abberufen wurde.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: ____

Nein-Stimmen: ____

Enthaltungen: ____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

 

Musterbeschluss: Abberufung des Verwalters ohne wichtigen Grund

TOP XX: Abberufung des Verwalters

Die _______-GmbH wird mit sofortiger Wirkung (alternativ: zum ______) als Verwalter/Verwalterin abberufen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: ____

Nein-Stimmen: ____

Enthaltungen: ____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[3] LG Köln, Urteil v. 7.7.2016, 29 S 180/15.

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