Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigen, wenn kein Verwalter bestellt war. Haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage vorerwähnter Bestimmung einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu Vertretern bestellt, gelten die entsprechend gefassten Beschlüsse seit 1.12.2020 nicht mehr.
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG zwar korrespondierend mit § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG a. F. ebenfalls eine Gesamtvertretung durch die Wohnungseigentümer vor, wenn die Gemeinschaft keinen Verwalter hat. Allerdings ist die Gesamtvertretung mit Wirkung auf das Außenverhältnis zwingend, wie § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG zum Ausdruck bringt. Hier sieht das Wohnungseigentumsgesetz keine Möglichkeit mehr vor, mehrheitlich einen Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Kreis der Wohnungseigentümer zu bestimmen. Soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einer Person vertreten werden, müssen die Wohnungseigentümer einen Verwalter bestellen.[1] Wegen der mit der Gesamtvertretung verbundenen erheblichen Probleme sollte jede Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen.
Musterbeschluss: Bestellung des Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrags (einfach)
TOP XX Verwalterbestellung und Abschluss des Verwaltervertrags
Frau/Herr/Firma ________ wird mit Wirkung ab dem 1.11.2022 für 3 Jahre bis zum 31.10.2025 zum Verwalter bestellt. Die Grundvergütung beträgt monatlich je verwalteter Wohnung 25 EUR, je verwalteter Teileigentumseinheit 27 EUR sowie je 5 EUR je verwalteter Garage bzw. Stellplatz. Die Vergütung versteht sich inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer. Zusätzlich erhält der Verwalter die vertraglich geregelte Sondervergütung für die im Verwaltervertrag geregelten Zusatzleistungen.
Die Verwaltungsbeiratsvorsitzende wird den Verwaltervertrag als Vertreterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter Frau/Herrn/Firma ________ und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterzeichnen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Nach § 27 Abs. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Diese Regelung ist absolut konturenlos, weshalb eine entsprechende Konkretisierung, abgestimmt auf die jeweils zu verwaltende Gemeinschaft, erforderlich ist. § 27 Abs. 2 WEG sieht hier die Möglichkeit vor, dass die Wohnungseigentümer die dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG obliegenden Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern können. Diese Möglichkeit sollte auch genutzt werden, damit Verwalter über eine ungefähre Leitlinie verfügen, wann sie eigenständig handeln können und wann es der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer für eine konkrete Maßnahme bedarf.[2]
Musterbeschluss: Bestellung des Verwalters (mit Einschränkung/Erweiterung gem. § 27 Abs. 2 WEG)
TOP XX Verwalterbestellung
Firma _________ wird ab dem ________ bis zum ________ zur Verwalterin bestellt. Die Grundvergütung beträgt ab dem ________ bis ________ brutto ___ EUR/Wohnung/Monat inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer.
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird beauftragt und bevollmächtigt, den endgültigen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit über die gesamte Bestelldauer als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter mit der Firma _________ auszuhandeln und diesen zu unterzeichnen. In diesem Zusammenhang ermächtigen die Wohnungseigentümer den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats dazu, Firma _________ die Befugnis einzuräumen,
- gerichtliche Verfahren bezüglich rückständiger Hausgelder auch unter Beauftragung eines Rechtsanwalts für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzuleiten und zu führen;
- Erhaltungsmaßnahmen mit einem Kostenvolumen bis _____ EUR brutto im Einzelfall, begrenzt auf eine jährliche Gesamtsumme von _____ EUR brutto eigenständig in Auftrag zu geben;
- Vertragsverhältnisse mit Gebäudereinigungsunternehmen zu begründen, soweit hiermit jährliche Kosten von nicht mehr als _____ EUR brutto verbunden sind.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Ein Anfechtungsrisiko besteht dann, wenn den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber um das Verwalteramt oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote nicht innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zugekommen sind.[3]
Nach wie vor gilt gem. § 26 Abs. 2 WEG die Bestellungshöchstdauer von ...
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