Beschlusskompetenz: Vermessung der Wohnungen

1 Leitsatz

Wohnungseigentümer können beschließen, die Wohnfläche zu ermitteln.

2 Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, alle Wohnungen und die dazu gehörigen Sondernutzungsflächen von einem Gutachter vermessen zu lassen. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Die Vermessung schießt seines Erachtens deutlich über das Ziel hinaus. Nach dem Wortlaut des Beschlusses müssten auch Kellerabstellflächen und Tiefgaragenplätze, an denen nach § 2 der Gemeinschaftsordnung Sondernutzungsrechte gebildet werden könnten, vermessen werden. Auf diese Flächen komme es aber nicht an, sondern nur auf die zu ermittelnde Wohnfläche. Zudem führe die Vermessung zwangsläufig zum Betreten der Wohnungen. Dafür lägen aber die gesetzlichen Voraussetzungen, die in § 14 Nr. 4 WEG abschließend geregelt seien, nicht vor. Außerdem hätten die Wohnungseigentümer eine Umlage nach Wohnfläche noch gar nicht beschlossen. Die beklagten Wohnungseigentümer meinen, es bedürfe einer Vermessung, da K in seiner Wohnung Veränderungen vorgenommen habe, die zu einer Vergrößerung der beheizbaren Flächen geführt hätten.

4 Die Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Der Beschluss sei nicht nichtig. Denn die Wohnungseigentümer könnten beschließen, ihre Wohnungen zu vermessen (Hinweis auf KG, Beschluss v. 26.11.2001, 24 W 50/01, ZWE 2002 S. 224). Soweit K geltend mache, die Vermessung sei zu teuer, da sie Kellerabstellflächen und Tiefgaragenstellplätze einbeziehe, treffe es zu, dass der Wortlaut des Beschlusses darauf hindeute. Der Beschlusstext habe sich aber auf ein Angebot bezogen, wonach "die außerhalb der Wohnung liegenden Verkehrs- bzw. Nutzflächen" gerade nicht vermessen werden sollen. Daraus folge, dass der Beschluss enger als sein Wortlaut sei. Soweit K rüge, die Wohnungseigentümer hätten ein Betreten der Wohnungen beschlossen, stimme dies nicht! K sei zwar zuzugeben, dass die Durchführung des Beschlusses bedingen werde, die einzelnen Wohnungen zu betreten. Dies betreffe aber nicht die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses, sondern seinen Vollzug.

Hinweis

1. Im Fall stellt sich zum einen die Frage, ob die Wohnungseigentümer beschließen können, die Wohn- und/oder Nutzflächen zu ermitteln. Diese Frage ist zu bejahen. Dies gilt, wenn die Wohnungseigentümer die Wohn- und/oder Nutzflächen vereinbart haben, aber nicht kennen. Es gilt ferner, wenn die Wohnungseigentümer die Wohn- und/oder Nutzflächen nach § 16 Abs. 3 WEG als neuen Umlageschlüssel bestimmen wollen. Und es gilt, wenn die Wohn- und/oder Nutzflächen bekannt sind, sich aber ggf. geändert haben. Diese Beschlüsse beruhen auf § 21 Abs. 3 WEG und sind grundsätzlich ordnungsmäßig (die Kosten der Berechnung der Wohn- und/oder Nutzflächen sind Verwaltungskosten). Man kann allenfalls fragen, ob die Erwähnung bestimmter Flächen unnötig ist, wenn sie keine Wohn- und/oder Nutzflächen sind. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst danach die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören hingegen nicht die Grundflächen folgender Räume: Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen, Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie Geschäftsräume. Nutzfläche ist die mit einer Wohnung im Zusammenhang stehende nutzbare Grundfläche von Wirtschaftsräumen und von gewerblichen Räumen. Wie man diese Flächen berechnet, ist nicht allgemein geregelt. Ist unklar, nach welchen Maßstäben die Berechnung der Wohn- und/oder Nutzfläche durchgeführt werden soll, kommt es auf die Ortsüblichkeit an. Bei Wohnraum soll in der Regel die Heranziehung der Wohnflächenverordnung zur Ermittlung der Wohnfläche vertretbar sein. Für Geschäftsräume gilt die Wohnflächenverordnung zwar nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 3 Wohnflächenverordnung); gleichwohl sollen in die Wohnung integrierte Geschäftsräume (z. B. das häusliche Arbeitszimmer) regelmäßig in die Wohnfläche mit einbezogen werden können. Auch das Teileigentum soll nach § 3 Wohnflächenverordnung ermittelt werden können, jedenfalls, sofern nach dem Gesamtcharakter des Gebäudes der Wohnraum dominiert. Vorstellbar ist indes auch, diese Flächen etwa nach der DIN 277-2 zu ermitteln.
2. Zum anderen ist zu fragen, ob man bei der Betrachtung der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses seinen Vollzug gleichsam "ausklammern" kann. Diese Frage ist zu verneinen. Ein Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er undurchführbar ist. Im Fall liegt es nicht so. In entsprechender Anwendung von § 14 Nr. 4 WEG muss ein Wohnungseigentümer das Betreten seiner Wohnung für eine Vermessung dulden (Gottschalg, NZM 2010, S. 424, 426; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 14 Rz. 48).

Ausblick WEG-Reform

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