Beschlussanfechtungsverfahr... / 11 Kostenregress beim Verwalter

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 konnten dem Verwalter auf Grundlage des § 49 Abs. 2 WEG a. F. die Verfahrenskosten u. a. eines Beschlussanfechtungsverfahrens auferlegt werden, wenn er die Tätigkeit des Gerichts veranlasst hatte und ihm insoweit grobes Verschulden zum Vorwurf zu machen war. Veranlasst hat der Verwalter die Beschlussanfechtungsklage stets dann, wenn der Beschluss formell oder materiell rechtswidrig ist. Grobes Verschulden wurde dann angenommen, wenn ihm mindestens grobe Fahrlässigkeit zum Vorwurf gemacht werden konnte.[1]

Zurecht findet sich die Vorschrift des § 49 Abs. 2 WEG a. F. nicht mehr in dem durch das WEMoG reformierten Wohnungseigentumsgesetz, da stets ein materiell-rechtlicher Ersatzanspruch gegen der Verwalter auch bei einfacher Fahrlässigkeit bestanden hatte und freilich weiter besteht, wenn diesem eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen ist. Die nachfolgende Übersicht ist daher weiterhin auch für Fälle maßgeblich, die mit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 virulent wurden und werden.

11.1 Einzelfälle

Kostenregress droht insbesondere in den Fällen, in denen die Gerichte grobe Fahrlässigkeit bejaht hatten – zu beachten ist allerdings, dass der Verwalter grundsätzlich auch bei einfacher Fahrlässigkeit in Regress genommen werden kann:

Bedenkenhinweis vor Beschlussfassung

  • Nicht ausreichender Bedenkenhinweis.[1]
  • Kein Bedenkenhinweis vor Fassung eines nichtigen Beschlusses.[2]

Beschlussfassung

  • Beschlussfassung unter TOP "Sonstiges"/"Verschiedenes", soweit nicht bereits im Ladungsschreiben Beschlussgegenstände ausreichend bezeichnet wurden.[3]
  • Beschlussanträge werden nicht hinreichend bestimmt gefasst; Beschlussfassung, die nicht von der Tagesordnung gedeckt ist.[4]
  • Zulassen eines erkennbar nichtigen Beschlusses.[5]
  • Herbeiführung eines nichtigen Beschlusses.[6]
  • Beschlussfassung in der Versammlung einer Teil-Eigentümergemeinschaft, für die offensichtlich keine Beschlusskompetenz besteht.[7]
  • Dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums mit Befugnis der Wohnungseigentümer, nach Gutdünken Fensteranstrich oder Fensteraustausch vornehmen zu lassen mit unterschiedlichen Farbgestaltungen oder unterschiedlichen Eigenschaften der Fenster, wie z. B. Materialien oder Wärmedämmungseigenschaften.[8]
  • Grob fehlerhafte Protokollierung des Abstimmungsergebnisses[9] oder Ermittlung des Abstimmungsergebnisses.[10]
  • Abstimmungsergebnis ist auch nicht aus der Versammlungsniederschrift ermittelbar;[11] keine Verfahrenskostenbelastung des Verwalters allerdings bei "Vorratsanfechtung" weil die Versammlungsniederschrift nicht innerhalb der Anfechtungsfrist gefertigt wurde.[12]

Beschlussfähigkeit

  • Fehlende Beschlussfähigkeit.[13]

Beschlussverkündung

  • Beschlussverkündung unter Missachtung formeller Beschlussvoraussetzungen (doppelt qualifizierte Mehrheit in den Fällen der §§ 16 Abs. 4, 22 Abs. 2 WEG, vereinbarte Mehrheitserfordernisse); nicht jedoch bei Verkündung eines Negativbeschlusses bei mehrheitlich positiver Abstimmung über eine allzustimmungspflichtige bauliche Veränderung;[14] auch nicht bei Verkündung eines positiven Beschlusses bei fehlender Allstimmigkeit, soweit auf Anfechtungsrisiken hingewiesen wurde.[15] Wurde auf diese allerdings nicht hingewiesen, kann die Verkündung eines positiven Beschlusses trotz Fehlens der erforderlichen Mehrheit ohne Weiteres die Kostenfolge des § 49 Abs. 2 WEG auslösen.[16]

Eigentümerversammlung

  • Nichtbeachtung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung.[17]

Jahresabrechnung: fehlerhafte Erstellung

  • Falscher Kostenverteilungsschlüssel wird der Jahresabrechnung zugrunde gelegt.[18]
  • Grob fehlerhafte Jahresabrechnung.[19]
  • Erneut fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnung entgegen gerichtlicher Entscheidung im Vorprozess.[20]

Ladung zur Eigentümerversammlung

  • Ladungsmangel hat sich auf Beschlussfassung ausgewirkt.[21]
  • Ungenügende Bezeichnung der TOP im Einberufungsschreiben.[22]
  • Ankündigung der Verwalterwiderbestellung und Beschlussfassung über Neubestellung eines anderen Verwalters ohne Vergleichsangebote.[23]

Pflichtverletzungen des Verwalters

  • Im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen wird Auswahlermessen auf Verwalter delegiert, keine ordnungsmäßige Finanzierung der Sanierungsmaßnahme;[24] m. E. droht stets eine Verfahrenskostenbelastung des Verwalters, wenn im Rahmen der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen nicht die wesentlichen Grundlagen geschaffen werden (Ermittlung des Sanierungsumfangs: kein "ca.-Aufwand"[25]+ Leistungsverzeichnis erstellen (lassen) + mind. 3 Vergleichsangebote einholen.[26]).
  • Es stellt einen gravierenden Fehler des Verwalters dar, die Instandhaltungsrücklage nicht vom sonstigen Wohngeldkonto getrennt zu halten. Dies verstößt zudem gegen die Pflicht des Verwalters, die Instandhaltungsrücklage verzinslich anzulegen. Von dieser Pflicht wird der Verwalter nicht deshalb frei, weil er die für die Instandhaltungsrüc...

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