Beschluss über Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen

Leitsatz

1. Eine Gemeinschaft kann den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls mit bestehender Entscheidungskompetenz beschließen, wenn das betreffende Landesbauordnungsrecht eine solche eigentumsbezogene Pflicht vorsieht
2. Aufgrund eines bestandskräftigen Beschlusses der Eigentümer angebrachte Rauchmelder stehen nicht im Sondereigentum

Normenkette

§§ 5 Abs. 1, 2, 10 Abs. 6 Satz 3 WEG; § 45 Abs. 6 Hamburger Bauordnung

Kommentar

1. Gemäß Verpflichtung in § 45 Abs. 6 der Hamburgischen Bauordnung zur Nachrüstung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschloss die Gemeinschaft bestandskräftig den Kauf einheitlicher Melder, die Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrags. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten sollten einheitsweise verteilt werden. Nichtigkeits-Feststellungsklage einer Eigentümerseite hatte beim Amtsgericht Erfolg, nicht allerdings in der Berufungs- und Revisionsinstanz.

2. Der Senat bestätigte die Auffassung der Hamburger Berufungskammer, dass die Beschlussfassung jedenfalls von der Beschlusskompetenz der Eigentümer gedeckt und der Beschluss daher nicht nichtig sei. Diese Kompetenzfrage war allerdings zur Nachrüstung von Rauchwarnmeldern bis zuletzt höchst umstritten.

   Nach überwiegender Ansicht wurde jedenfalls Beschlusskompetenz dann bejaht, wenn von öffentlich-rechtlicher Einbaupflicht im betreffenden Land auszugehen war. Teilweise wurde die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 WEG i. V. m. § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet, da Rauchwarnmelder der Sicherheit des Gebäudes dienten und daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören sollten. Andere Stimmen aus Literatur und Rechtsprechung begründeten die Beschlusskompetenz mit § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, da bei bestehender öffentlich-rechtlicher Verpflichtung von einer wahrzunehmenden gemeinschaftsbezogenen Pflicht der Eigentümer auszugehen sei oder jedenfalls eine solche Pflicht auf die Gemeinschaft übertragen werden könne. Eine Mindermeinung verneinte demgegenüber die Beschlusskompetenz und erachtete solche Beschlüsse grundsätzlich als nichtig.

   Der Senat schloss sich der überwiegenden Ansicht an, dass jedenfalls Eigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen dann beschließen könnten, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsehen sollte. Dabei komme es nicht darauf an, ob sich eine solche öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Eigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte am bebauten Grundstück oder an einzelne Wohnungseigentümer richte. Auf die Adressierung nach der betreffenden Hamburgischen Bauordnung komme es nicht an, wenn in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens mit einem Rauchwarnmelder auszustatten sind und als Nachrüstungsfrist der 31.12.2010 benannt ist.

3. Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchwarnmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG. Angesprochen ist hier die Gesamtheit der Eigentümer als Grundstückseigentümer. Damit kann der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG auch gemeinschaftsbezogene Pflichten der Eigentümer wahrnehmen und erfüllen. Eine solche "geborene"Wahrnehmungsberechtigung der Gesamtgemeinschaft ist gegeben, wenn eine Verpflichtung im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft und nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (vgl. auch BGH-Urteil v. 17.12.2010, V ZR 125/10). Gleiches gilt beispielsweise bei der Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten (vgl. BGH-Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11). Werden also aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften alle Eigentümer als Bruchteilseigentümer verpflichtet, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in bestimmter Weise auszustatten – wie hier bei Geboten des Einbaus von Rauchwarnmeldern –, kann die Gemeinschaft hierüber entscheiden, soweit es dadurch nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum kommt (wie hier nicht).
4. Ist nun der Adressat der Einbauverpflichtung von Rauchwarnmeldern der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder gleichermaßen betrifft. Da die betreffende Bauordnung nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen vorschreibt, fehlt es an dieser Voraussetzung grundsätzlich, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst. Aber auch in einem solchen Fall sind Eigentümer berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, welches Ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis, vgl. BGH-Urteil v. 17.12.2010, V ZR 125/10). In diesem Fall wird nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft vorausgesetzt (BGH, Urteil v. 15.1.2010,V...