Beschluss über den Bestellungszeitraum des Verwalters möglich

Leitsatz

1. Korrekte Beschlussfassung über den Bestellungszeitraum des Verwalters
2. Anfechtung einer Verwalterbestellung mit Rechtsschutzbedürfnis

Normenkette

§§ 20 Abs. 2, 26 Abs. 1 Satz 4 WEG; § 134 BGB

Kommentar

1. Ein Eigentümerbeschluss, der einen grundsätzlichen Bestellungszeitraum eines Verwalters für 3 Jahre festlegt, statuiert keine strikte Bindung künftiger Bestellungen an den 3-Jahres-Zeitraum und verstößt daher weder gegen das Gesetz noch gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Nichtig wären allein Vereinbarungen oder Beschlüsse, welche die freie Auswahl des Verwalters unmittelbar einengen, etwa durch Statuierung der Verpflichtungen, einen bestimmten Verwalter zu bestellen oder mittelbar durch Festlegung bestimmter Bedingungen der Bestellung oder des Verwaltervertrags (h.M., u. a. Staudinger/Bub, WEG 2005, § 26 Rn. 16). Dies gilt auch für Beschlüsse, die eine bestimmte Dauer für jede Bestellung verbindlich festlegen, da dadurch den Wohnungseigentümern die Möglichkeit genommen wird, einen Verwalter etwa auf 5 Jahre oder auf eine kürzere oder längere als die festgelegte Dauer zu verpflichten (a.A. jedoch Niedenführ/Schulze, WEG, § 26 Rn. 24, der eine Regelung, dass die Bestellung immer für 3 Jahre zu erfolgen habe, für eine zulässige Erleichterung hält).

   Da im vorliegenden Beschluss von "grundsätzlichem Bestellungszeitraum" gesprochen wurde, bedeutet dies nach objektiven Auslegungsgrundsätzen lediglich "die Regel (den Grundsatz)" für einen Bestellungszeitraum, durch den im Einzelfall allerdings nicht abweichende Beschlussregelungen ausgeschlossen werden sollten. Der Beschluss dient hier der Erleichterung künftiger Abstimmungen, statuiert also keine rigide Bindung künftiger Bestellungen an den 3-Jahres-Zeitraum und ist daher weder gem. § 26 Abs. 1 Satz 4 oder § 20 Abs. 2 WEG nichtig noch verstößt der Beschluss gegen § 134 BGB bzw. gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis eines Wohnungseigentümers für die Anfechtung einer Verwalterbestellung entfällt nicht dadurch, dass die Eigentümergemeinschaft die Bestellung des betreffenden Verwalters ab einem späteren Zeitpunkt mehrheitlich erneut beschließt.

   Im vorliegenden Fall wurden keine Bedenken gegen die fachliche Qualifikation des bestellten Verwalters bzw. Neutralitätsdefizite festgestellt, sodass der Beschluss nicht außerhalb der Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung lag.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf v. 14.9.2007, I-3 Wx 118/07, ZMR 6/2008, 472