Beschädigung der Mietsache und die Beweislastverteilung

Leitsatz

Der Vermieter muss beweisen, dass die Beschädigung des PVC-Bodenbelags durch den Mietgebrauch verursacht wurde; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausschließen. Der Mieter muss sich hinsichtlich der objektiven Schadensverursachung und hinsichtlich seines Verschuldens erst dann entlasten, wenn dieser Beweis geführt ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 280 Abs. 1

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Kinderarztpraxis. Der Vermieter ließ zu Beginn des Mietverhältnisses einen neuen PVC-Fußboden verlegen, der im Jahr 2004 – also nach ca. 17-jähriger Mietzeit – erneuert werden musste, weil sich der Belag vom Untergrund abgelöst hat. Als Schadensursache waren verschiedene Umstände in Erwägung zu ziehen, nämlich

• Mängel der Bodenkonstruktion,
• Fehler bei der Verlegung infolge eines ungeeigneten Klebstoffs oder einer unzureichenden Vorbereitung des Untergrunds,
• eine zu feuchte Reinigung oder die Verwendung ungeeigneter Reinigungsmittel.

Der Vermieter nimmt den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch. Die genaue Schadensursache war nicht aufzuklären.

Das Gericht hat dem Vermieter keinen Ersatzanspruch zuerkannt. Ein solcher kann sich nur aus § 280 Abs. 1 BGB ergeben. Danach kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter eine mietvertragliche Pflicht verletzt. Der Ersatzanspruch entfällt, wenn er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Die Beweislast für die Pflichtverletzung trägt der Vermieter.

Achtung

Vermieter hat Schaden durch Mietgebrauch zu beweisen

Der Vermieter muss demnach beweisen, dass der Schaden durch den Mietgebrauch verursacht wurde; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausschließen.

Ist dieser Beweis geführt, muss sich der Mieter hinsichtlich der objektiven Schadensverursachung und hinsichtlich seines Verschuldens entlasten.

Hier fallen eventuelle Mängel der Bodenkonstruktion und alle Fehler bei der Verlegung des Bodens in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Demgemäß muss er beweisen, dass die fraglichen Schadensursachen ausscheiden. Dieser Beweis ist dem Vermieter nicht gelungen.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 8.2.2011, I-24 U 170/10, GE 2012 S. 267