Benutzungsbestimmung: Wäscheküche/Trockenraum

1 Leitsatz

Haben die Wohnungseigentümer vereinbart, einen Raum als Waschküche bzw. Trockenraum zu benutzen, darf dort ein Wäschetrockner aufgestellt werden.

2 Normenkette

§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG

3 Das Problem

Nach der Gemeinschaftsordnung ist im Kellergeschoss eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Hauses eine "Waschküche/Trockenraum" vorgesehen, die/der von allen Miteigentümern genutzt werden darf. In diesem Raum steht ein – funktionsfähiger – Wäschetrockner. Der Wäschetrockner verfügt über einen eigenen Strom(zwischen-)zähler. Im Jahr 2011 beschließen die Wohnungseigentümer, die Kosten für die notwendig gewordene Ersatzbeschaffung des Wäschetrockners 2 Wohnungseigentümern – darunter K – zuzuordnen. K bezahlt daraufhin die Ersatzbeschaffung zur Hälfte.

Im Jahr 2020 beschließen die Wohnungseigentümer, dass der Wäschetrockner, den sie im Eigentum von Wohnungseigentümer K vermuten, von K zu entfernen ist. Sollte K dieser Aufforderung nicht nachkommen, soll der Wäschetrockner auf seine Kosten entsorgt werden.

Gegen diesen Beschluss geht K vor. Er hält ihn für nichtig. Er meint, der Wäschetrockner stehe im gemeinschaftlichen Eigentum. Die anderen Wohnungseigentümer sehen dies anders. Sie wollen den Wäschetrockner nicht mehr haben. Jedes Jahr habe es Streit gegeben, wer die Kosten seines Stromverbrauchs zu tragen habe.

4 Die Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Beschluss sei allerdings nicht nichtig. Zwar dürfe man einem Wohnungseigentümer konstitutiv keine Leistungspflichten auferlegen. Im Fall liege aber ein Vorbereitungsbeschluss vor. Mit einem solchen werde die Durchsetzung eines Anspruchs gegen einen Wohnungseigentümer vorbereitet, aber keine Aussage zum Bestehen oder Nichtbestehen dieses Anspruchs getroffen.

Der Beschluss widerspreche aber einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Denn es sei nicht erkennbar, dass die Wohnungseigentümer von dem Wäschetrockner einen Nachteil erführen. Die von den anderen Wohnungseigentümern geltend gemachten "Abrechnungsschwierigkeiten" begründeten keinen Anspruch auf Beseitigung des Wäschetrockners, sondern allenfalls die Notwendigkeit, die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für eine sachgerechte Abrechnung zu schaffen.

Der Beschluss sei außerdem mangelhaft, weil die Wohnungseigentümer die Nutzung der "Waschküche" bzw. des "Trockenraums" nicht ausreichend in den Blick genommen hätten. Ein auf diese Weise gewidmeter Raum stehe nicht nur für eine Trocknung von Wäsche auf Leinen und/oder Wäscheständern zur Verfügung, sondern auch für das Aufstellen und für den Betrieb eines elektrischen Ablufttrockners. Bei der Frage, in welcher Weise eine "Waschküche" bzw. ein "Trockenraum" zu nutzen sei, sei im Übrigen zu berücksichtigen, dass die maschinelle Trocknung von Wäsche zur üblichen Erleichterung (eigener) häuslicher Arbeit geworden sei und allenfalls das Ruhebedürfnis der Miteigentümer zur Beschränkung der Nutzungszeiten, nicht aber der Nutzung als solche führen könne. K führe also zutreffend aus: "Wozu ist der Wäschekeller da, wenn nicht dort auch in einer Ecke ein Wäschetrockner aufgestellt werden kann."

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall ist – aus Sicht der Mehrheit der Wohnungseigentümer – ein Wäschetrockner ein Ärgernis. An ihm entzündet sich regelmäßig Streit, wer die mit ihm in Zusammenhang stehenden Kosten zu tragen hat. Um dem ein Ende zu bereiten, bestimmen die Wohnungseigentümer, dass der Wäschetrockner aus einem als Waschküche bzw. Trockenraum gewidmeten Kellerraum entfernt werden soll.

Insoweit stellen sich mehrere Fragen. Erstens ist zu klären, in wessen Eigentum der Wäschetrockner steht. Zweitens ist zu klären, ob die Wohnungseigentümer eine Kompetenz haben, zu bestimmen, dass in dem Kellerraum kein Wäschetrockner aufgestellt wird. Und drittens ist zu klären, ob es sich um einen nichtigen "Leistungsbeschluss" handelt. Mit dieser Frage soll begonnen werden

Vorbereitungs- oder Leistungsbeschluss?

Die Wohnungseigentümer haben jenseits von § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG keine Beschlusskompetenz, dass ein Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer etwas leisten soll. Tun sie es doch, beschließen sie z. B., dass ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung zurückbauen, Unkraut jäten, das Treppenhaus reinigen oder Schnee schippen soll, ist der Beschluss nichtig (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09, Rn. 10 ff.). Demgegenüber besteht eine Kompetenz, durch Beschluss festzustellen, was nach Ansicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtlich gilt, sowie zu bestimmen, was getan werden soll, wenn eine Bedingung nicht eintritt. Einen solchen Beschluss nennt man einen "Aufforderungs- oder Vorbereitungsbeschluss".

In der Theorie und in der Praxis sind die beiden Beschlüsse voneinander zu unterscheiden. Um einen nichtigen Beschluss soll es sich z. B. handeln, wenn beschlossen wird, "Wohnungseigentümer … muss zurückbauen" (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 26.11.2018, 2-09 S 88/17). Im Fall entscheidet sich das AG für die Ansicht, es liege ein Aufforderungsbeschluss vor. Diese Auslegung ist gut vertretbar. Jede Verwal...