Begründung von Wohnungseigentum - Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern nicht erforderlich

Leitsatz

Die Begründung von Wohnungseigentum bedarf auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs für Wohngeldansprüche nicht der Zustimmung der Gläubiger, deren Grundpfandrechte auf dem ganzen Grundstück lasten.

Fakten:

Der Eigentümer eines Hausgrundstücks teilte dieses in Wohnungseigentum auf. Auf dem Grundstück lasten Grundschulden eines Kreditinstituts. Das Grundbuchamt hat die Anlegung der Wohnungsgrundbücher von der Vorlage der Zustimmungserklärung des Kreditinstituts abhängig gemacht. Bei Teilung eines bis dahin ganzen Grundstücks in Wohnungseigentum sei die Zustimmung der Grundpfandgläubiger nämlich auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs für rückständiges Wohngeld gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erforderlich.

Dem konnten sich die Richter nicht anschließen. Lastet jedenfalls das Grundpfandrecht bis zur Teilung auf dem gesamten Grundstück, ist die Zustimmung der Grundpfandgläubiger nicht erforderlich. Mit dem Vollzug der beantragten Eintragung tritt bei den Grundpfandrechtsgläubigern keine rechtliche Beeinträchtigung ein. Wird nämlich das Grundstück, das mit dem Recht eines Dritten belastet ist, als Ganzes durch den Eigentümer in Wohnungseigentum aufgeteilt, ändert sich am Haftungsobjekt als Ganzem nichts. Insoweit tritt auch keine Schmälerung der Haftungsgrundlage ein. Die Problematik eines eventuellen Zustimmungserfordernisses im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des Wohngeldanspruchs in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG kann sich frühestens mit der Veräußerung des ersten Wohnungseigentums stellen, weil erst dann begrifflich eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist und erst dann Hausgeldansprüche der Rangklasse 2 zu einer Beeinträchtigung führen könnten.

Link zur Entscheidung

OLG Celle, Beschluss vom 04.05.2012, 4 W 82/12OLG Celle, Beschluss vom 4.5.2012 – 4 W 82/12

Fazit:

Das Gericht begründete seine Entscheidung auch mit den Gesetzesmaterialien. Nach dem Willen des Gesetzgebers betreffe das Vorrecht für Wohngeldansprüche bewusst auch solche Grundpfandgläubiger, die der Umwandlung des ursprünglich ungeteilten Haftungsobjekts in Wohnungseigentum nicht zugestimmt hätten. Der Gesetzgeber habe das Recht des Eigentümers, sein Grundstück ohne Zustimmung der dinglichen Gläubiger in Wohnungseigentum aufzuteilen, bewusst nicht beschränken wollen. Andere Gerichte sehen dies anders, der gesamte emenkomplex ist jedenfalls umstritten.