BayObLG Beschluss vom 31.01.2000 - 2Z BR 136/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadensersatz

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen 482 UR II 590/98)

LG München I (Aktenzeichen 1 T 6484/99)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragssteller gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 16. August 1999 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 97 016 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die in den Jahren 1993 bis 1997 von dem Antragsgegner verwaltet wurde.

In dem Gebäude wurde eine Heizungs- und Wasserenthärtungsanlage eingebaut, die am 10.11.1994 in Betrieb genommen wurde. Von dem Werklohn in Höhe von rund 400 000 DM war laut Vertrag ein Rest von 30 % in der Weise zu begleichen, daß 14 Tage nach Abnahme 28 % und 2 Jahre nach Abnahme 2 % fällig wurden. Der Antragsgegner überwies an den Werkunternehmer vom Baukonto der Wohnungseigentümer im Jahr 1993 einen Betrag von 70 000 DM, im Jahr 1994 einen solchen von 312 655 DM und im Jahr 1995 einen solchen von 10 000 DM. In den Eigentümerversammlungen vom 3.3.1995, 16.2.1996 und 24.4.1997 standen jeweils in der gleichen Reihenfolge folgende gesonderte Punkte auf der Tagesordnung:

1. Bericht des Verwalters über die Abrechnung des Vorjahres,
2. Bericht des Beirats über die Prüfung der Abrechnung des Vorjahres,
3. Entlastung von Verwalter und Beirat für das Vorjahr,
4. …

…

Dem Antragsgegner wurde in den jeweiligen Eigentümerversammlungen unter Tagesordnungspunkt 3 Entlastung erteilt. In der Eigentümerversammlung vom 3.3.1995 kam unter TOP 6 in Anwesenheit des Heizungsbauers die Mangelhaftigkeit der Heizungs- und Wasserenthärtungsanlage zur Sprache; außerdem wurde die Frage der Abhilfe erörtert.

Die Antragsteller tragen vor, eine Abnahme der Anlage habe nicht stattgefunden, die Mängel seien bis heute nicht behoben, die Heizungsfirma sei zahlungsunfähig. Die Antragsteller sind der Auffassung, der Antragsgegner habe schuldhaft gegen seine Verwalterpflichten verstoßen, indem er die erst bei Abnahme fällige Rate von 28 % des Werklohnes an den Werkunternehmer ausbezahlt habe. Die Antragsteller behaupten, ihnen sei dadurch einschließlich der Kosten eines erholten Sachverständigengutachtens ein Schaden von insgesamt 97 016,73 DM entstanden.

Das Amtsgericht hat am 22.3.1999 den Antrag, den Antragsgegner zur Zahlung des genannten Betrages zu verpflichten, abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 16.8.1999 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch bestehe nicht, weil die Antragsteller den Antragsgegner für seine gesamte Tätigkeit in den Jahren 1994 bis 1996 entlastet hätten.

Den Versammlungsniederschriften lasse sich nicht entnehmen, daß die jeweils in TOP 3 ausgesprochene Entlastung nicht die Gesamttätigkeit, sondern lediglich die in der Abrechnung festgehaltenen Zahlungsvorgänge betroffen hätte. Auch aus der Abfolge der Beschlüsse könne nicht geschlossen werden, daß sich die Entlastung nur auf den Inhalt der vorangegangenen Tagesordnungspunkte bezogen habe. Auch aus dem Umstand, daß über die Genehmigung der Jahresabrechnung nicht gesondert Beschluß gefaßt worden sei, lasse sich eine Einschränkung der Entlastung nicht ableiten. Daraus lasse sich nur entnehmen, daß die Entlastung zugleich auch die Genehmigung der Abrechnung umfasse. Eine eingeschränkte, nur auf die in der Abrechnung dargestellten Vorgänge bezogene Entlastungswirkung ergebe sich nur im umgekehrten Fall, wenn über die Genehmigung der Jahresabrechnung, nicht aber über die Entlastung des Verwalters abgestimmt werde.

Der den Schadensersatzansprüchen zugrundeliegende Sachverhalt sei für die Antragsteller bei Anwendung der zumutbaren Sorgfalt auch erkennbar gewesen. Bereits in der Eigentümerversammlung vom 22.4.1994 sei die Frage der Umbau- und Modernisierungsarbeiten an der Heizungsanlage ausführlich besprochen worden. In der Eigentümerversammlung vom 11.11.1994 sei durch den Bauleiter mitgeteilt worden, daß die Heizungsanlage am 10.11.1994 in Betrieb genommen worden sei. In der Eigentümerversammlung vom 3.3.1995 seien schließlich Mängel der neuen Anlage zur Sprache gekommen; dabei habe der anwesende Inhaber der Heizungsbaufirma versprochen, diese abzustellen. Außerdem sei von einem Eigentümer beantragt worden, die Anlage von einem anderen Heizungsunternehmen abnehmen zu lassen. Schließlich sei mehrheitlich beschlossen worden, eine Frist zur Behebung der Mängel zu setzen und bei Erfolglosigkeit eine andere Firma mit der Überprüfung der Anlage zu beauftragen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Entlastung des Verwalters wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümer gegenüber dem Ve...