BayObLG Beschluss vom 30.11.2000 - 2Z BR 120/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuchsache: Eintragung einer Auflassung

Leitsatz (amtlich)

1. Durch Zwischenverfügung kann nicht aufgegeben werden, eine nicht oder nicht ausreichend bestimmte Auflassung nachzuholen.

2. Die auf den Eigentumsübergang an einem Grundstück gerichteten Willenserklärungen des Veräußerers und des Erwerbers müssen grundsätzlich mündlich abgegeben werden; jedenfalls muß eindeutig feststellbar sein, daß sowohl die Willenserklärung des Veräußerers als auch die deckungsgleiche Willenserklärung des Erwerbers bestimmt und eindeutig erklärt sind. Das bloße Unterschreiben einer notariellen Urkunde, die nur die Einigungserklärung des Veräußerers enthält, durch den Erwerber ersetzt nicht dessen Einigungserklärung.

3. Ist in einer notariellen Urkunde nur die Auflassungserklärung des Veräußerers enthalten, kann die entsprechende Willenserklärung des Erwerbers grundsätzlich nicht als offensichtliche Unrichtigkeit durch einen Nachtragsvermerk des Notars ersetzt werden.

Normenkette

BGB § 925; GBO §§ 18, 20; BeurkG § 44a Abs. 2

Verfahrensgang

LG Regensburg (Aktenzeichen 5 T 537/00)

AG Regensburg

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Regensburg vom 10. Oktober 2000 und die Nr. 1 der Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Regensburg vom 21. Juli 2000 aufgehoben.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 2 ist im Grundbuch bei mehreren Grundstücken als Miteigentümer zur Hälfte eingetragen.

Zu notarieller Urkunde vom 2.12.1999 veräußerte der Beteiligte zu 2 seinen Miteigentumsanteil an den Grundstücken an die Beteiligten zu 1, 3 und 4. In der Urkunde heißt es sodann:

… (= Beteiligter zu 2) erklärt hiermit die Auflassung des ihm zustehenden 1/2 Miteigentumsanteils an dem Grundbesitz an … (Beteiligte zu 1, 3 und 4). Eine Eintragungsbewilligung wird ausdrücklich nicht erklärt.

Dem beurkundenden Notar wird insoweit hiermit unwiderrufliche Vollmacht erteilt, Bewilligung und Antrag für die Beteiligten zu erklären, wenn

• sowohl die Eintragung der in … der heutigen Urkunde vorgesehenen Grundschuld an vertragsgerechter Rangstelle sichergestellt ist,
• als auch die Zahlung des Betrages von DM 3.000.000 … an … (= Beteiligter zu 2) gem. … der heutigen Urkunde auf das in … bezeichnete Notaranderkonto erfolgt ist.

Durch Eigenurkunde vom 29.5.2000 bewilligte der Notar aufgrund der ihm erteilten Vollmacht die Eintragung der Auflassung und stellte durch weitere Eigenurkunde vom 2.8.2000 fest, daß die Beteiligten zu 1, 3 und 4 die Auflassungserklärung anläßlich der Beurkundung des Vertrags vom 2.12.1999 entgegengenommen hätten.

Den Antrag auf Vollzug der notariellen Urkunde vom 2.12.1999 hat das Grundbuchamt durch Zwischenverfügung vom 21.7.2000 beanstandet. Nr. 1 der Zwischenverfügung lautet:

Bei der Auflassung … ist die Erklärung über die Einigung gem. § 20 GBO nicht enthalten.

Die Beschwerde gegen Nr. 1 der Zwischenverfügung hat das Landgericht durch Beschluß vom 10.10.2000 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

II.

Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts und der Nr. 1 der Zwischenverfügung des Grundbuchamts.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Niederschrift des Notars beurkunde lediglich die Auflassungserklärung des Veräußerers, nicht jedoch eine dieser entsprechende Willenserklärung der Erwerber. Damit sei eine wirksame Einigung nicht gegeben. Der Beurkundungsmangel könne nicht im Weg der Auslegung geheilt werden. Zwar könne die Eintragungsbewilligung des Berechtigten in Verbindung mit dem Eintragungsantrag des Begünstigten die materiell-rechtliche Auflassung enthalten. Eine solche Auslegungsmöglichkeit ergebe sich hier jedoch deshalb nicht, weil die Eintragungsbewilligung ausdrücklich nicht erklärt worden sei und daher auch nicht beurkundet sei.

Die Bevollmächtigung des Notars, die Eintragungsbewilligung abzugeben, könne einer wirksam erklärten Auflassung nicht gleichgestellt werden. Auch die vom Notar erklärte Eintragungsbewilligung sei nicht ausreichend für die materiell-rechtliche Erklärung der Auflassung, die der Beurkundung bedürfe. Die feststellende Eigenurkunde des Notars sei schon deshalb nicht ausreichend, weil sie nur besage, daß die Auflassungserklärung entgegengenommen worden sei, aber nichts über die Abgabe einer Einigungserklärung der Erwerber sage. Im übrigen könne eine Berichtigung nur bei offensichtlichen Unrichtigkeiten in Betracht kommen. Durch einen Berichtigungsvermerk könne nicht die Niederschrift um eine nicht beurkundete Willenserklärung ergänzt werden.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) In Nr. 1 der Zwischenverfügung beanstandet das Grundbuchamt den fehlenden Nachweis der Einigung gemäß § 20 GBO; darin wird von ihm ein Hindernis gesehen, das der beantragten Eintragung der Auflassung entgegensteht. Das Grundbuchamt hat nicht ausdrücklich angegeben, wie dieses Eintragungshindernis behoben werden kann. Die Angabe der zur Beseitigung des angegebenen...