BayObLG Beschluss vom 30.11.1999 - 2Z BR 143/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 1 T 16630/98)

AG München (Aktenzeichen 481 UR II 1135/97)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 18. August 1999 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 30.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Dem Antragsteller gehört das Teileigentum Nr. 1. Dieses ist im Grundbuch als „Laden, WC und Kellerraum” bezeichnet; wegen des Gegenstands des Sondereigentums ist dabei auf die Bewilligungen vom 20.9. und 21.10.1988 Bezug genommen. In der Teilungserklärung vom 20.9.1988 ist das Teileigentum Nr. 1 als „Laden” bezeichnet und im Nachtrag vom 21.10.1988 als „Laden, WC und Kellerraum”. Im Aufteilungsplan sind die zum Teileigentum Nr. 1 gehörenden und mit der Nr. 1 versehenen einzelnen Räume als Geschäftsraum, Büro, Vorraum, Treppe, WC bezeichnet.

Das Teileigentum Nr. 1 ist seit 1994, derzeit bis zum Jahr 2004, vermietet und wird von dem Mieter als Kleingaststätte mit Öffnungszeiten bis 22.00 Uhr genutzt.

In der Eigentümerversammlung vom 25.7.1991 wurde ein Antrag, statt der bisherigen Nutzung des Teileigentums Nr. 1 als Laden eine Nutzung als Kleingaststätte oder Café zu gestatten, abgelehnt. Am 6.6.1994 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Kleingaststätte weiterhin zu dulden, sofern die Öffnungszeiten bis 22.00 Uhr strikt eingehalten werden und die Geruchsbelästigung auf ein erträgliches und zumutbares Maß verringert wird; in der Niederschrift zu diesem Eigentümerbeschluß ist vor der Abstimmung ausgeführt: „Diese Zugeständnisse seitens der WEG werden unter Vorbehalt eingeräumt”. Am 13.5.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer, der Antragsteller habe bis 31.7.1997 dafür zu sorgen, daß der Laden ab diesem Zeitpunkt um 20.00 Uhr geschlossen werde und nur noch Stehmöglichkeiten im Laden angeboten werden; dieser Eigentümerbeschluß ist angefochten worden; über die Anfechtung ist noch nicht entschieden. Am 8.12.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer, der Antragsteller habe bis 31.12.1997 dafür Sorge zu tragen, daß der Laden zu den allgemeinen Ladenschlußzeiten für den geschäftlichen Verkehr mit Kunden geschlossen werde; neben dem erlaubten Ladenbetrieb werde zusätzlich nur der Betrieb eines Stehimbisses gestattet, der für die Zukunft jederzeit durch Eigentümerbeschluß wieder untersagt werden könne.

Der Antragsteller hat beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 8.12.1997 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag am 25.8.1998 stattgegeben, das Landgericht hat ihn durch Beschluß vom 18.8.1999 abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: In der Teilungserklärung samt Nachtrag sei das Teileigentum Nr. 1 als Laden bezeichnet. Demgegenüber sei die Bezeichnung im Aufteilungsplan als Geschäftsraum umfassender. Der Bezeichnung in der Teilungserklärung als Laden komme der Charakter einer Zweckbestimmung zu. Der Schwerpunkt liege in der in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung gewählten Bezeichnung. Demgegenüber komme der Bezeichnung im Aufteilungsplan nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung zu. Denn die Teilungserklärung verweise auf den Aufteilungsplan nicht hinsichtlich der dort gewählten Bezeichnungen, sondern nur hinsichtlich der Nummern des jeweiligen Sondereigentums. Der Aufteilungsplan habe auch nicht die Funktion, Nutzungsbeschränkungen zum Ausdruck zu bringen, sondern Lage und Größe des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums ersichtlich zu machen. Um letzteres gehe es hier aber nicht. Die damit maßgebende Zweckbestimmung „Laden” erlaube nicht den Betrieb einer Gaststätte, weil ein solcher bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise mehr störe als eine Nutzung als Laden.

Durch die vorausgehenden Eigentümerbeschlüsse seien keine schutzwürdigen Belange des Antragstellers begründet worden, die dem angefochtenen Eigentümerbeschluß entgegenstehen könnten. Der Beschluß vom Jahr 1994 sei ausdrücklich unter Vorbehalt gefaßt worden, so daß die durch diesen Eigentümerbeschluß dem Antragsteller eingeräumten Rechte jederzeit wieder hätten entzogen werden können. Es komme nicht darauf an, ob der Mieter des Antragstellers die festgelegten Auflagen eingehalten habe.

Bis zum Jahr 1994 sei das Teileigentum Nr. 1 nur innerhalb der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten genutzt worden. Dies habe die Beweisaufnahme ergeben. Im Hinblick darauf könne der Eigentümerbeschluß vom 8.12.1997 nicht als treuwidrig angesehen werden. Das Verhalten der Wohnungseigentümer ab dem Jahr 1994 habe dem Antragsteller keine Veranlassung gegeben, an...