BayObLG Beschluss vom 30.03.1990 - BReg 2 Z 31/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Balkonbrüstung als zwingendes Gemeinschaftseigentum

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Entscheidung vom 19.01.1990; Aktenzeichen 14 T 8768/89)

AG Schwabach (Entscheidung vom 13.10.1989; Aktenzeichen 1 UR II 66/88)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 19. Januar 1990 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 27.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

Nach der Teilungserklärung umfaßt das Sondereigentum „… die Balkone samt Brüstungen mit Ausnahme der Tragplatten und des Außenanstrichs, welche gemeinschaftliches Eigentum sind”.

Als sich an den Balkonen Rostflecken zeigten, befaßten sich seit 1986 mehrere Wohnungseigentümerversammlungen mit der Frage einer Betonsanierung.

Nach vorangegangenen Beschlüssen vom 25.4.1986 und 8.5.1987 beschlossen die Wohnungseigentümer am 8.6.1988:

… die Arbeiten auch unter den neuen Kosten- und Finanzierungsgesichtspunkten fortzuführen, wobei die Kosten der reinen Betonsanierungsarbeiten auf 150.000 DM begrenzt werden …

Am 11.8.1988 faßten die Wohnungseigentümer folgenden Beschluß:

Die Betonsanierung wird im gleichen Umfang wie bisher fortgeführt und beendet. Die reinen Betonsanierungskosten dürfen 177.000 DM nicht überschreiten. Zur Finanzierung wird der Überschuß aus den Vorjahren in Höhe von ca. 13.000 DM den Rücklagen zugeführt. Die gesamte Deckungslücke wird als Sonderposition im laufenden Wirtschaftsjahr belastet.

Die Beschlüsse vom 25.4.1986, 8.5.1987 und 8.6.1988 wurden nicht angefochten.

Der Antragsteller hat am Montag, dem 12.9.1988 beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 11.8.1988 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 13.10.1989 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 19.1.1990 die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Dagegen richtet seine sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Da nach der Teilungserklärung die Balkone einschließlich der Brüstung, allerdings ohne Tragplatten und Außenanstrich, zum Sondereigentum gehörten, seien Sanierungsarbeiten an den Balkonen, mit Ausnahme von Arbeiten an den Tragplatten, grundsätzlich Sache der jeweiligen Wohnungseigentümer. Hier hätten die Wohnungseigentümer aber am 25.4.1986, 8.5.1987 und 8.6.1988 eine Sanierung der Balkone im gesamten Umfang auf Gemeinschaftskosten zu einem Gesamtpreis beschlossen. Diese Beschlüsse seien weder angefochten worden noch nichtig. Von ihrer Gültigkeit sei deshalb auszugehen. Mit dem angefochtenen Beschluß vom 11.8.1988 sei nicht eine Betonsanierung aller Balkone im gesamten Umfang neu beschlossen worden, sondern nur der Inhalt der früheren Beschlüsse wiederholt worden. Neu sei lediglich die Höhe der Finanzierung. Insoweit sei aber nicht ersichtlich, daß sich die Wohnungseigentümer unwirtschaftlich verhalten hätten oder die Verwalterin nicht im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 27 WEG vorgegangen sei.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

Die Betonsanierung an den Balkonen betraf die jeweiligen Balkondecken und Balkonbrüstungen. Beide gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, da sie nicht ohne Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes beseitigt werden können, § 5 Abs. 1 WEG (vgl. BayObLG DWE 1983, 123; OLG Frankfurt OLGZ 1989, 422; Weitnauer WEG 7. Aufl. § 5 Rn. 9; Sauren WEG S. 6 f.). Soweit die Teilungserklärung die Balkonbrüstungen dem Sondereigentum zuweist, ist dies unwirksam, weil ein Verstoß gegen die zwingende Vorschrift des § 5 Abs. 1 WEG vorliegt (so BayObLGZ 1974, 269/271; Weitnauer § 5 Rn. 1; Palandt/Bassenge 49. Aufl. § 5 WEG Anm. 1 a; Augustin WEG § 5 Rn. 1; offengelassen in BayObLGZ 1982, 203/209).

Die beschlossene Betonsanierung stellt eine ordnungsmäßige Instandsetzung der Balkone dar. Bedenken dagegen sind weder ersichtlich noch vorgetragen. Die Instandsetzung betrifft das gemeinschaftliche Eigentum; sie konnte deshalb mit Stimmenmehrheit (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 3 der Gemeinschaftsordnung) beschlossen werden.

Nach Auffassung des Landgerichts kann ein Wohnungseigentümer dann, wenn durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß eine an sich der Einstimmigkeit unterliegende Maßnahme beschlossen und dabei für die Kosten eine Höchstgrenze festgelegt worden ist, gegen seinen Willen durch einen nachfolgenden Mehrheitsbeschluß an den erforderlichen Kosten mit beteiligt werden, die über die Höchstgrenze hinausgehen. Gegen diese Auffassung bestehen Bedenken (vgl. BayObLG/ZMR 1986, 249; NJW-RR 1988, 1169), über die hier aber nicht abschließend entschieden werden muß.

Die Kostenentscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Nach § 47 WEG ist es a...