BayObLG Beschluss vom 12.06.1991 - BReg 2 Z 36/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

AG Rosenheim (Aktenzeichen UR II 68/87 und 48/90)

LG Traunstein (Aktenzeichen 4 T 2941/90)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgericht Traunstein vom 20. März 1991 mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung aufgehoben.

II. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1 gegen den Beschluß des Amtsgerichts Rosenheim vom 20. Juli 1990 wird zurückgewiesen.

III. Die Antragsgegnerin zu 1 hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in beiden Instanzen nicht zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, deren Verwalter der weitere Beteiligte ist.

In der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung ist das Wohnungseigentum der Antragsteller beschrieben als

Miteigentumsanteil von …, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoß Mitte rechts des Hauses B. gelegenen Wohnung, bestehend aus Wohn-Schlafraum, Küche. Kammer. Bad-WC, Diele, Balkon, mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 49,49 m², sowie Kellerabteil im Aufteilungsplan mit Nr. … bezeichnet.

Neben der Wohnung der Antragsteller liegt unter der Dachschräge ein Speicherraum, der nur über den zur Wohnung der Antragsteller gehörenden Balkon zugänglich ist. Dieser Speicherraum ist im Aufteilungsplan, in dem die einzelnen Wohnungen durch Schraffierungen in jeweils anderen Farben gekennzeichnet sind, in derselben Farbe schraffiert wie die Wohnung der Antragsteller.

Die Antragsteller bauten in den Speicherraum eine hölzerne Sauna-Kabine mit einem elektrisch betriebenen Saunaofen ein; zur Entlüftung wurde ein Rohr durch die Dachhaut geführt.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.10.1987 beschlossen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit, daß sie den Einbau der Sauna in stets widerruflicher Weise unter folgenden Voraussetzungen genehmigen:

• In der Nähe der Sauna ist ein Feuerlöscher für die Gemeinschaft kostenlos zu installieren; Größe wie üblich im Haus,
• die Sauna kostenlos für die Gemeinschaft zeitweilig dann auszubauen, falls dies infolge Reparatur am Gemeinschaftseigentum im Bereich der Sauna notwendig ist,
• auf Kostenersatz zu verzichten, falls infolge Reparatur am Gemeinschaftseigentum oder sonstigen Einflüssen Schäden an der Sauna entstehen,
• für alle Kosten und Schadenskosten am Gemeinschaftseigentum und anderem Eigentum aufzukommen, die sich im Zusammenhang mit dem Betrieb der Sauna ergeben können und nicht anderweitig durch Versicherung abgedeckt sind.

Die Antragsteller haben am 13.11.1987 beantragt, den Beschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 20.7.1990 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 20.3.1991 den Antrag abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel ist begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Speicherraum gehöre nicht zum Sondereigentum der Antragsteller, sondern zum Gemeinschaftseigentum. In der Teilungserklärung seien alle Räume der Wohnung im einzelnen aufgeführt; der Speicherraum sei dort nicht genannt. Auch die in der Teilungserklärung wiedergegebene Gesamtnutzfläche sei ohne Einbeziehung dieses Raumes errechnet worden. Im Aufteilungsplan sei der Speicherraum farblich so schraffiert worden wie die zweifelsfrei im Sondereigentum der Antragsteller stehenden Räume. Der Aufteilungsplan habe gegenüber der Teilungserklärung keinen Vorrang. Räume, die nur im Aufteilungsplan dem Sondereigentum zugewiesen seien, gehörten zum Gemeinschaftseigentum.

Der angefochtene Beschluß entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Weder die in ihm enthaltenen Auflagen noch der Umstand, daß die Genehmigung nur widerruflich erteilt worden sei, seien zu beanstanden. Im übrigen hätten die Antragsteller zwar ihren Anfechtungsantrag aufrecht erhalten, gegen die Auflagen als solche aber keine Einwendungen erhoben.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Der Eigentümerbeschluß ist für ungültig zu erklären, weil der im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Speicherraum den Antragstellern nicht durch einen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung überlassen werden konnte.

a) Für die Abgrenzung zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum kommt es nach § 7 Abs. 3, Abs. 4 Nr. 1 WEG allein auf die durch Bezugnahme zum Grundbuchinhalt gewordene Teilungserklärung mit Aufteilungsplan an (BayObLGZ 1987, 390/394; 1991 Nr. 31; BayObLG MittBayNot 1988, 236). Hier ist der Speicherraum im Aufteilungsplan, nicht aber in der Teilungserklärung als zu der Wohnung der Antragsteller gehörendes Sondereigentum ausgewiesen. Dem Aufteilungsplan kommt gegenüber der Teilungserklärung kein Vorrang zu (OLG Stuttgart ZMR 1989, 312 und 1...