BayObLG Beschluss vom 28.08.2001 - 2Z BR 50/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Wohngeld

Leitsatz (amtlich)

Zur Aufrechnung gegen Wohngeldansprüche mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung (hier: Austausch undichter Fenster durch einen Wohnungseigentümer, der zugleich Gesellschafter der Bauträgerfirma ist).

Normenkette

WEG § 21 Abs. 2

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen 484 UR II 999/99)

LG München I (Aktenzeichen 1 T 23692/00)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 13. Februar 2001 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 26.355,93 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin ist die Verwalterin einer Wohnanlage, in der dem Antragsgegner zwei Wohnungen gehören. Der Antragsgegner ist auch Gesellschafter einer Gesellschaft des Bürgerlichen Rechts, die als Bauträgerin die Anlage erstellt hat. Zwischen den Wohnungseigentümern und der Bauträgergesellschaft besteht Streit über die Beseitigung von Baumängeln.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer Wohngeldansprüche in Höhe von insgesamt 26.355,93 DM nebst Zinsen gegen den Antragsgegner geltend gemacht. Der Antragsgegner hat die Wohngeldforderung nicht bestritten, jedoch die Aufrechnung mit Gegenansprüchen aus Notgeschäftsführung wegen des Austauschs der hölzernen Fenster und Terrassentüren in seinen Wohnungen erklärt.

Der Antragsgegner hatte seine Wohnungen vermietet. Wegen undichter Fenster und Terrassentüren minderten seine Mieter den Mietzins ab 1.9.1997 um 25 %; eine Zahlungsklage des Antragsgegners blieb erfolglos. Im Dezember 1998 ließ der Antragsgegner ein Sachverständigengutachten über die vorhandenen Mängel erstellen. Im Februar 1999 verlangte er von den Wohnungseigentümern die Erneuerung der Fenster und Beseitigung der weiteren Mängel. Sein Antrag wurde in den Eigentümerversammlungen vom 16.4. und 17.5.1999 behandelt. Die Verwalterin teilte dem Antragsgegner am 27.5.1999 mit, in der Versammlung vom 17.5.1999 sei festgestellt worden, daß die Fenster von der gesamten Mängelbeseitigungsaktion umfaßt seien und von dem neuerlich zu beauftragenden Gutachter besichtigt würden. Unabhängig davon habe der Antragsgegner als Bauherr gemeinsam mit seinem Mitgesellschafter für die Mängelbeseitigung im Rahmen der Gewährleistung zu sorgen. Der Antragsgegner schrieb der Verwalterin am 24.8.1999, er habe die Wohnungen verkauft und für den 30.10.1999 die Übergabe in saniertem Zustand vereinbart. Er forderte die Verwalterin auf, die Sanierung der Fenster, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten, umgehend auf Kosten der Wohnungseigentümer durchführen zu lassen. Die Verwalterin lehnte dies mit Schreiben vom 1.9.1999 unter Hinweis auf eine Gewährleistungspflicht des Antragsgegners als Bauträger und auf ein schwebendes Gerichtsverfahren ab. In der Folgezeit ließ der Antragsteller selbst neue Fensterelemente einbauen. Mit seinen auf 30.000 DM bezifferten Aufwendungen rechnet er gegen die Wohngeldforderung auf. Die Antragstellerin bestreitet den Gegenanspruch.

Das Amtsgericht hat den Antragsgegner mit Beschluß vom 29.11.2000 zur Zahlung des geforderten Wohngelds nebst Zinsen verpflichtet. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht mit Beschluß vom 13.2.2001 den Zinsausspruch teilweise abgeändert; im übrigen hat es das Rechtsmittel zurückgewiesen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsgegner seinen Antrag auf Abweisung der geltend gemachten Ansprüche weiter.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die unstreitige Wohngeldforderung sei nicht durch die Aufrechnung des Antragsgegners erloschen; seine Gegenforderung sei weder anerkannt noch rechtskräftig festgestellt noch beruhe sie auf einer Notgeschäftsführung. Das Problem der morschen und undichten Fenster sei der Verwalterin sowie den Wohnungseigentümern bekannt gewesen und auf mehreren Eigentümerversammlungen erörtert worden. Das Ergebnis dieser Beratungen, nämlich die Mängel nicht umgehend selbst zu beheben, sondern im Rahmen des Verfahrens über die Gewährleistungsansprüche eine Sanierung durch die Bauträgerin zu erreichen, habe der Antragsgegner hinzunehmen. Wenn er dieses Vorgehen für eine nicht ordnungsmäßige Verwaltung halte, könne er gerichtlich vorgehen. Es gehe jedoch nicht an, daß ein Wohnungseigentümer, der zugleich Gesellschafter der Bauträgerin sei, durch eigenmächtiges Handeln die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums unterlaufe.

Weder die Gemeinschaft noch die Verwalterin hätten sich geweigert, für die Beseitigung der Mängel zu sorgen. Die Verwalterin habe in ihrem Schreiben vom 27.5.1999 ausdrücklich darauf hingewiesen, daß die Fenster von der gesamten Mängelbeseitigung umfaßt seien und von einem Gutachter besichtigt würden. In ihrem ...