BayObLG Beschluss vom 25.09.2001 - 2Z BR 95/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses. Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

Erneuerung einer mit Eternitplatten verkleideten Fassade als modernisierende Instandsetzung unter Anbringung einer zusätzlichen Wärmedämmung, die den Anforderungen der WärmeschutzV entspricht.

Normenkette

WärmeschutzV § 8; WEG § 21 Abs. 2, 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1

Verfahrensgang

AG Bayreuth (Aktenzeichen 4 UR II 30/00)

LG Bayreuth (Aktenzeichen 15 T 21/01)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts Bayreuth vom 9. Mai 2001 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 74.820 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer im Jahr 1972 errichteten Wohnanlage, die aus drei jeweils neunstöckigen Häusern mit insgesamt 188 Wohnungen besteht. Der Antragstellerin gehört seit 1997 ein Miteigentumsanteil von 3, 92/1000.

An den mit Eternitplatten verkleideten Außenwänden der Gebäude traten Schäden auf. Die Sanierung der Fassaden war u. a. Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 17.5.1999, in der die Wohnungseigentümer eine Fassadenerneuerung mit neuer Metallunterkonstruktion und neuer vorschriftsmäßiger Wärmedämmung sowie gleichzeitiger Betonsanierung beschlossen. Dieser Eigentümerbeschluß wurde von der Antragstellerin angefochten und in der Versammlung vom 16.11.1999 wieder aufgehoben. In dieser Versammlung wurde außerdem beschlossen, ein Gutachten zu Schadensursache, Schadensausmaß und zu erwartender Schadensentwicklung einzuholen, das außerdem unter dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit eine Sanierungsempfehlung unter Berücksichtigung der Unterkonstruktion, der Wärmedämmung und der Zuglufterscheinungen enthalten sollte.

Das Gutachten wurde am 20.5.2000 erstattet. Der Sachverständige stellte „verheerende Schädigungen und Abwitterungen” fest, die akute Sicherungsmaßnahmen im Umgriff der Gebäude erforderten, und sprach sich für eine Erneuerung der Fassade als technisch und wirtschaftlich sinnvollste Maßnahme aus. Am 3.8.2000 fand eine weitere Eigentümerversammlung statt. Der Versammlungsniederschrift zufolge trug der Sachverständige die wesentlichen Punkte seines Gutachtens vor. Anschließend erörterten die Wohnungseigentümer die einzelnen Sanierungsmöglichkeiten: zum einen die Reparatur der Fassade durch Befestigung der Platten und Austausch gebrochener Platten, zum anderen das Aufbringen einer neuen Beschichtung (Fassadenertüchtigung) und schließlich die Erneuerung der gesamten Plattenverkleidung; ferner besprachen sie die Finanzierungsmöglichkeiten.

Zu TOP 4a (Beschlußfassung über die technische Art der Fassadensanierung) beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, die „Reparaturvariante” solle umgehend an allen drei Häusern ausgeführt werden, und ferner:

Es soll eine Gesamterneuerung der Fassaden bis einschließlich 2007 erfolgen. … Die Erneuerung der Fassade des ersten Hauses soll im Jahr 2001 erfolgen, die des zweiten Hauses im Jahr 2004 und die des dritten Hauses im Jahr 2007.

Zu TOP 4a wurde außerdem beschlossen, die Betonsanierung und die Malerarbeiten sollten Gegenstand der jeweiligen Gesamterneuerung sein.

Zu TOP 4b beschlossen die Wohnungseigentümer, die derzeitige Instandhaltungsrücklage von 30 DM/m² Wohnfläche bis zum Abschluß der Gesamt Sanierung beizubehalten, die Sanierung des ersten Hauses im Jahr 2001 aus der vorhandenen Instandhaltungsrücklage und die der weiteren Häuser teils aus der Rücklage, teils durch Sonderumlagen zu finanzieren.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht beantragt, den Eigentümerbeschluß zu TOP 4a für ungültig zu erklären, soweit er die Gesamterneuerung der Fassaden bis einschließlich 2007 zum Gegenstand hat. Das Amtsgericht hat den Antrag am 2.2.2001 abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht durch Beschluß vom 9.5.2001 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die von den Wohnungseigentümern beschlossene Fassadenerneuerung sei einschließlich der siebenjährigen Ausführungsdauer und der Finanzierung als Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums einem Mehrheitsbeschluß zugänglich. Die Abgrenzung zwischen einer modernisierenden Instandsetzung und einer baulichen Veränderung erfordere eine sorgfältige Abwägung der unterschiedlichen Interessen, wenn wie hier eine eindeutige Zuordnung nicht von vornherein möglich sei und die Kosten der Herstellung eines neuen Zustands die Kosten einer bloßen Reparatur erheblich überschritten. Der Sachverständige habe in seinem Gutachten vom 20.5.2000 drei Möglichkeiten der Fassadensanierung aufgezeigt. Die Fassadenreparatur durch Austausch zerstörter Platten und die Fassadenertüchtigung unter Beibehaltu...