BayObLG Beschluss vom 25.07.1984 - BReg 2 Z 108/83

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohngeldforderung

Normenkette

BGB § 134; WEG § 10 Abs. 2, § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2, § 23 Abs. 1, 4; ZVG §§ 20, 90

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 12.10.1983; Aktenzeichen 1 T 13 598/83)

AG München (Aktenzeichen UR II 51/83)

Tenor

I. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird in Abänderung des Beschlusses des Landgerichts München I vom 12. Oktober 1983 festgestellt, daß der Antragsgegner die Teilhaberrechte an den Gegenständen des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft, die den Voreigentümern der von ihm mit Zuschlagsbeschluß vom 15. Oktober 1982 erworbenen Eigentumswohnung im Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Zuschlags zustanden, nicht erworben hat.

II. Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

III. Die Kostenentscheidung des Landgerichts wird abgeändert. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens und des Rechtsbeschwerdeverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

IV. Der Geschäftswert wird für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 7 512,– DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Antragsgegner hat im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlagsbeschluß vom 15.10.1982 eine Wohnung in der im Beschlußeingang genannten Wohnungseigentumsanlage erworben. Die Beteiligten streiten, ob der Antragsgegner verpflichtet ist, Wohngeldrückstände der Voreigentümer zu bezahlen.

Die Gemeinschaftsordnung (GO), die als Bestandteil der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen ist, enthält in § 3 unter der Überschrift „Übertragung des Wohnungseigentums” folgende Regelung:

„…

3) Der Veräußerer einer Wohnung kann nicht verlangen, daß ihm sein Anteil am Verwaltungsvermögen, insbesondere an der Instandsetzungsrücklage, ausbezahlt wird. Sämtliche vom Voreigentümer bereits geleistete Zahlungen und Rücklagen gehen auf den Nacherwerber über. Der Erwerber haftet gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände. Die Auseinandersetzung ist Sache des Veräußerers und des Erwerbers.”

In der Eigentümerversammlung vom 20.7.1982 wurde zu TOP 8 „Änderung der Gemeinschaftsordnung (III § 3 Nr. 3)” einstimmig folgender Beschluß gefaßt:

„Nach Abschnitt III § 3 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung haften Veräußerer und Erwerber des Sondereigentums gesamtschuldnerisch für etwaige Wohngeldverbindlichkeiten.

Diese Bestimmung wird dahingehend erweitert, daß die gesamtschuldnerische Haftung des Erwerbers auch dann eintritt, wenn der Sondereigentumserwerb auf Gesetz oder Hoheitsakt (Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren) beruht.”

Die Antragstellerin, die im Verwaltervertrag zur gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeldrückständen im eigenen Namen ermächtigt ist, hat beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von Wohngeldrückständen in Höhe von 4 312,10 DM nebst Zinsen an die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage zu verpflichten. Diese Rückstände werden von den Eheleuten D. geschuldet, die die Eigentümer der Wohnung vor dem Zuschlag waren (Voreigentümer). Die Rückstände setzen sich aus einer Verbindlichkeit aus der Jahresabrechnung 1981 (von der Eigentümerversammlung durch Beschluß vom 20.7.1982 gebilligt) und aus Wohngeldraten nach dem Wirtschaftsplan für das Jahr 1982 für die Monate vor dem Zuschlag und Nebenkosten zusammen.

Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen.

Die Antragstellerin hat sofortige Beschwerde eingelegt und hat ausgeführt, der Antragsgegner müsse als Erwerber in der Zwangsversteigerung ebenso wie jeder andere Rechtsnachfolger die Wohngeldrückstände der Voreigentümer bezahlen, zumal er auch den „Anteil” der Voreigentümer „am Verwaltungsvermögen” der Gemeinschaft, der 3 200 DM betrage, erworben habe. Die Antragstellerin hat den Antrag aus der ersten Instanz wiederholt. Hilfsweise hat sie beantragt,

• den Antragsgegner zu verpflichten, den „auf ihn entfallenden Anteil am Verwaltungsvermögen in Höhe von 3 200 DM an die Antragsteller nachzuentrichten,”

• und weiterhin hilfsweise,

  festzustellen, daß der Antragsgegner „am Verwaltungsvermögen der Antragsteller per 1.1.1983 nicht beteiligt ist.”

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 12.10.1903 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen und die Hilfsanträge abgewiesen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Antragstellerin die Anträge weiter.

Entscheidungsgründe

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nur bezüglich des zweiten Hilfsantrags begründet.

1. Das Landgericht hat, dem Amtsgericht folgend, ausgeführt: Die Bestimmung der Gemeinschaftsordnung, daß der Erwerber für Rückstände des Veräußerers hafte, gelte nicht für den Ersteigerer in der Zwangsversteigerung. Auch auf den Eigentümerbeschluß vom 20.7.1982 könne der Anspruch nicht gestützt werden; denn dieser Beschluß sei nichtig, weil er darauf abziele, dem Ersteigerer eine Haftung für Verbindlichkeiten aufzuerlegen, ohne daß dies aus einer Eintragung im Grundbuch (vgl. § 10 Abs. 2 und 3 WEG) zu ersehen sei. Dies verstoße auch gegen den das Zwangsversteigerungsrecht beherrschenden Grundsatz vom lastenfreien Erwerb des Ersteigerers. Die Hilfsanträge hat das Landgericht für unbegründet angeseh...