BayObLG Beschluss vom 24.08.2000 - 2Z BR 54/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Nichteigentümer in der Eigentümerversammlung

Leitsatz (amtlich)

1. Eigentümerbeschlüsse, die auf einer Versammlung gefaßt werden, in der außer den Wohnungseigentümern die Erbbauberechtigten eines Nachbargrundstücks teilnehmen und mit abstimmen, die teilweise mit den Wohnungseigentümern identisch sind, entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Sind nach der Gemeinschaftsordnung die Wohnflächen für die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums maßgebend, ist die nächstliegende Bedeutung, daß bei einem Teileigentum die Nutzfläche maßgebend ist.

3. Der auf einen beschlossenen Wirtschaftsplan gestützte Zahlungsanspruch kann auch nach einem Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung weiterhin auf den Wirtschaftsplan gestützt werden; der Zahlungsanspruch wird lediglich durch das Ergebnis der Jahresabrechnung begrenzt.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2, § 23 Abs. 1, § 28 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Urteil vom 17.05.2000; Aktenzeichen 14 T 1306/00)

AG Erlangen (Aktenzeichen 10 UR II 42/99)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 17. Mai 2000 insoweit aufgehoben, als die Anträge des Antragsgegners auf Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen in der Eigentümerversammlung vom 17. September 1999 erfolglos geblieben sind. Insoweit wird die Sache an das Landgericht Nürnberg-Fürth zur erneuten Behandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen.

II. Über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat das Landgericht zu entscheiden.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 280.914 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Dem Antragsgegner gehören zwei gewerblich nutzbare Teileigentumsrechte.

In § 8 Abs. 1 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) ist bestimmt, daß die von allen Miteigentümern zu tragenden Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden.

Am 17.9.1999 faßten die Wohnungseigentümer Beschlüsse unter anderem über die Jahresabrechnung 1998 (TOP 3), den Wirtschaftsplan 2000 und die Einschaltung eines Rechtsanwalts wegen einer Änderung der Teilungserklärung und der Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Vorverwalter (TOP 4), die Entlastung des Verwalters (TOP 5) sowie Sanierungsmaßnahmen und die Erhebung einer Sonderumlage (TOP 6).

Die Antragsteller machen gegen den Antragsgegner rückständiges Wohngeld für das Jahr 1998, einen Rückstand für das Jahr 1997 und eine Sonderumlage geltend.

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 130.913,24 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Der Antragsgegner hat beantragt, die am 17.9.1999 unter Tagesordnungspunkten (TOP) 3 mit 6 gefaßten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat am 21.1.2000 dem Antrag der Antragsteller stattgegeben und die Anträge des Antragsgegners abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 17.5.2000 die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen und dessen Zahlungsverpflichtung für vorläufig vollstreckbar erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg, nämlich insoweit, als die begehrte Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen abgewiesen wurde. Insoweit wird die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Bei der Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners hat es dagegen sein Bewenden.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Es würde zu einem abwegigen Ergebnis führen, wenn sich der Antragsgegner im Hinblick auf die Regelung der Teilungserklärung, wonach die Kosten nach der Wohnfläche umgelegt werden, mit seinen gewerblich genutzten Flächen überhaupt nicht an den Kosten zu beteiligen hätte. Auch wenn sich die Räume der beiden Teileigentumsflächen des Antragsgegners im Keller befänden, bestünden doch entscheidende Unterschiede zu Kellerräumen von Wohnungseigentumsrechten, die weder zu Wohn- noch zu gewerblichen Zwecken genutzt werden dürften. Denn der Antragsgegner dürfe seine im Keller gelegenen Räume gewerblich nutzen. Vergleichbare Nebenräume wie Keller von Wohnungseigentümern blieben auch beim Antragsgegner unberücksichtigt.

Nicht zu beanstanden sei es, daß Versammlungen von zwei verschiedenen, sich zwar überschneidenden, aber nicht identischen Eigentümergemeinschaften stattgefunden hätten. Es seien Beschlüsse über Gegenstände gefaßt worden, die beide Gemeinschaften beträfen. Eine Trennung sei daher nicht möglich gewesen und würde im übrigen auf praktische Schwierigkeiten stoßen.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise stand.

a) Der Antragsgegner behauptet, die Eigentümerversammlung vom 17.9.1999, auf der die von...