BayObLG Beschluss vom 23.11.1995 - 2Z BR 116/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unterlassung

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 1 T 3895/95)

AG München (Aktenzeichen UR II 119/94)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 8. September 1995 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Beschwerde- und für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10 000 DM und für das Verfahren vor dem Amtsgericht auf 12 500 DM festgesetzt. Die Beschlüsse des Landgerichts und des Amtsgerichts München vom 30. Januar 1995 werden entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Dem Antragsgegner gehören die im Keller gelegenen und als solche in der Teilungserklärung beschriebenen Hobbyräume Nr. 15, 16 und 17.

In § 4 Nr. 3 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) ist bestimmt:

Die Ausübung einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit in den Sondereigentumsräumen ist zulässig, soweit die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht beeinträchtigt werden, insbesondere der Charakter des Hauses gewahrt wird und keine vermehrte Abnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums eintritt. …

Der Hobbyraum Nr. 15 steht derzeit leer, Nr. 16 war zunächst als Wohnung und ist jetzt als Büroraum für eine Fleischwarenfirma vermietet. In dem Hobbyraum Nr. 17 unterhält ein Malerbetrieb sein Büro.

Die Antragsteller haben beantragt, dem Antragsgegner zu untersagen, seine Hobbyräume gewerblich oder als Wohnraum zu nutzen oder Dritten zu einer derartigen Nutzung zu überlassen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 30.1.1995 festgestellt, daß eine Nutzung der Hobbyräume zu Wohnzwecken unzulässig sei; im übrigen hat es den Antrag abgewiesen. Gegen diesen Beschluß haben die Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat am 8.9.1995 das Rechtsmittel zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie ihren ursprünglichen Antrag, soweit ihm nicht bereits das Amtsgericht stattgegeben hat, weiterverfolgen und hilfsweise beantragen, dem Antragsgegner zu untersagen, die Hobbyräume in der Form eines Geschäftsbetriebs oder geschäftsähnlichen Betriebs gewerblich zu nutzen.

Die Antragsteller haben in allen Rechtszügen ausdrücklich erklärt, daß es ihnen ganz allgemein darum gehe, ob die Hobbyräume gewerblich genutzt werden dürfen, nicht aber darum, ob die derzeit dort ausgeübte Tätigkeit zu untersagen ist.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat unter teilweiser Bezugnahme auf die Entscheidung des Amtsgerichts ausgeführt: Ein generelles Verbot jeglicher gewerblicher Nutzung der Hobbyräume komme nicht in Betracht. Nach § 4 Nr. 3 GO, der nach der Gemeinschaftsordnung für das Teileigentum entsprechend gelte, sei unter den dort genannten Voraussetzungen eine gewerbliche Tätigkeit in den Hobbyräumen zulässig. Dabei könne offenbleiben, ob eine gewerbliche Nutzung der Hobbyräume gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoße. Ein solcher Verstoß bedeute nämlich nicht zwingend, daß „keine ordnungsmäßige Verwaltung vorliege”. Die Lokalbaukommission habe auf Anfrage zwar mitgeteilt, daß die Hobbyräume nicht zum dauernden Aufenthalt bestimmt seien. Dies habe aber nicht zur Folge, daß jegliche gewerbliche Nutzung untersagt werden müsse. So wäre z.B. die Nutzung als Lager durch einen Gewerbebetrieb eine gewerbliche Nutzung, ohne daß sich ständig Personen in den Hobbyräumen aufhalten müßten.

Ob die Einschränkung des § 4 Nr. 3 GO eingehalten sei, müsse für jeden Einzelfall gesondert geprüft werden. Hier hätten aber die Antragsteller ausdrücklich erklärt, daß es ihnen nicht darauf ankomme, ob die derzeitige Nutzung der Hobbyräume zulässig sei; das von ihnen beantragte grundsätzliche, für alle Zukunft wirkende Verbot einer gewerblichen Nutzung könne nicht ausgesprochen werden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Der geltend gemachte, auf § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB gestützte Anspruch ist nicht begründet.

a) Das Teileigentum der Antragsgegner ist in der Teilungserklärung als „Hobbyraum” bezeichnet; dies ist Inhalt des Grundbuchs geworden. In dieser Bezeichnung liegt nach allgemeiner Meinung und ständiger Rechtsprechung des Senats eine die Nutzung des Teileigentums einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG (BayObLG NJW-RR 1994, 527 f. m.w.N.). Die Wohnungseigentümer, insbesondere jeder spätere Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums, müssen darauf vertrauen können, daß jedenfalls keine Nutzung zulässig ist, die mehr stört oder beeinträchtigt als die der Zweckbestimmung entsprechende (BayObLG aaO). Der Teileigentümer kann seinen Hobbyraum in diesem Rahmen, somit auch gewerblich nutzen (BayObLG WE 1995, 28). Hier enthält die Gem...