BayObLG Beschluss vom 23.10.1992 - 2Z BR 87/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 653/91)

LG München I (Aktenzeichen 13 T 24452/91)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 19. August 1992 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.400 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

In der Eigentümerversammlung vom 10.7.1991 beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 5, daß die Waschmaschine und der Wäschetrockner zwischen 22.00 Uhr und 7.00 Uhr früh nicht benutzt werden dürfen.

Zu TOP 10 faßten sie den Beschluß:

Alle Fenster in Räumen im Gemeinschaftseigentum sind bei Außentemperaturen unter + 10° C geschlossen zu halten. Tagsüber können die Fenster zum kurzen Lüften und zum Wäschetrocknen geöffnet werden. Ausgenommen ist das Kellerfenster im Heizungsraum, das geschlossen bleibt. Das Fenster in der Tiefgarage muß ständig offenbleiben, das Mäusegitter muß jedoch geschlossen bleiben. Die Waschraumtür ist geschlossen zu halten. Die Kellerfenster im Sondereigentum sind bei Außentemperaturen über 20° C geschlossen zu halten.

Die Antragstellerin hat beantragt, den Eigentümerbeschluß zu TOP 10 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 5.11.1991 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 19.8.1992 die sofortige Beschwerde der Antragstellerin mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß bezüglich der Belüftung des Heizungsraumes folgendes gilt:

Das Kellerfenster im Heizungsraum darf nur vom Hausmeister oder vom Verwalter zum Zweck des kurzen Lüftens (bis zur Dauer von 1/2 Stunde/Tag) geöffnet werden.

Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin, soweit ihre Beschwerde erfolglos geblieben ist.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Eigentümerbeschluß betreffe eine Frage, bei der grundsätzlich mehrere vertretbare Lösungen denkbar seien. Das Gericht habe lediglich zu prüfen, ob für die beschlossene Regelung ein Bedarf bestehe, ob sie vernünftig und praktikabel sei und ob dadurch nicht einzelne Wohnungseigentümer mehr als nötig eingeschränkt würden. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte entspreche der angefochtene Eigentümerbeschluß bis auf die Belüftungsregelung im Heizungsraum ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Formulierung „tagsüber” in dem Eigentümerbeschluß umfasse unter Berücksichtigung des Beschlusses zu TOP 5 die Zeit von 7.00 Uhr bis 22.00 Uhr. Nicht zu beanstanden sei, daß bei Temperaturen unter 10° C die Fenster zu Gemeinschaftsräumen – mit Ausnahme des Fensters zum Heizungsraum – nur während dieser Zeit und nur zum kurzen Lüften und Wäschetrocknen geöffnet werden dürften. Im Interesse der Gemeinschaft müsse die Antragstellerin diese Regelung auch für den Waschkeller hinnehmen. Im übrigen sei zu berücksichtigen, daß sie über einen Wäschetrockner verfüge und dort einen Großteil ihrer Baumwollwäsche zum Trocknen bringen könne.

Zumutbar sei es auch, wenn in Nächten mit Temperaturen unter 10° C das Treppenhaus selbst dann nicht gelüftet werden dürfe, wenn dort schlechter Geruch herrsche.

Das generelle Verbot, das Kellerfenster im Heizungsraum zu öffnen, könne jedoch keinen Bestand haben. Unter Berücksichtigung des Willens aller Wohnungseigentümer halte die Kammer eine Regelung, wie sie im Tenor ausgesprochen sei, für notwendig, aber auch ausreichend.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Gemäß § 15 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung, also unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, regeln. Eine solche Vereinbarung lag hier entgegen der Auffassung der Antragstellerin bezüglich der Belüftung aber nicht vor. Die Wohnungseigentümer haben zwar in der Eigentümer Versammlung vom 16.3.1989 eine mit allen Stimmen getroffene Regelung verabschiedet, wonach die Tür zum Waschhaus ständig geschlossen bleiben soll, das Fenster ins Freie jedoch gekippt bleiben muß. Bei dieser einstimmigen Willenskundgabe handelt es sich aber nicht um eine Vereinbarung, sondern um einen Eigentümerbeschluß. Eine Vereinbarung ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn ein Mehrheitsbeschluß nicht möglich wäre (BayObLG NJW-RR 1990, 1102 f.). Dies ist hier aber nicht der Fall. Der Eigentümerbeschluß vom 16.3.1989 konnte somit durch einen Mehrheitsbeschluß wieder geändert werden.

b) Der angefochtene Eigentümerbeschluß betrifft eine Gebrauchsregelung, die unter § 15 Abs. 2 WEG fällt. Danach kann von den Eigentümern ein der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechender ordnungsmäßiger Gebrauch beschlossen werden. ...