BayObLG Beschluss vom 21.12.1999 - 2Z BR 79/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verpflichtung und Feststellung

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 1 T 2598/99)

AG München (Aktenzeichen 481 UR II 953/98)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 26. April 1999 wird zurückgewiesen. Die im Beschwerdeverfahren gestellten Feststellungsanträge werden abgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren und das Beschwerdeverfahren wird auf jeweils 22.000 DM festgesetzt. Der Beschluß des Landgerichts wird in Nr. III entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die von der Antragsgegnerin zu 2 verwaltet wird. Den Antragstellern gehören zwei Wohnungen und eine Garage. Die Teilungserklärung bestimmt in § 3 Nr. 2d, daß Fenster und Fensterläden der im Sondereigentum stehenden Räume zum Sondereigentum gehören. Gemäß § 7 Nr. 1 sind die Instandhaltung und Instandsetzung der zum Sondereigentum gehörenden Räume und Gebäudeteile mit Ausnahme des Außenanstrichs der Fenster und Türen Angelegenheit der Wohnungseigentümer. Gemäß § 10 der Teilungserklärung werden alle Betriebskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen umgelegt.

In der Eigentümerversammlung vom 25.3.1997 behandelten die Wohnungseigentümer als Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Fassaden-/Balkonsanierung (Vorlage der Angebote, Finanzierung). Die Versammlungsniederschrift lautet:

Es wird beantragt, die Fassade und die Balkone, in der vom Architekten vorgeschlagenen Form, zu sanieren. Die Oberflächen der Balkone können von den jeweiligen Eigentümern gewählt werden (Fliesen oder Kunststoff). Die vorhandenen Trennwände an den Balkonen werden erneuert.

Die noch nicht erneuerten Fensterbleche werden ersetzt.

…

Die Finanzierung erfolgt in drei Sonderumlagen zu je DM 40.000,00.

…

Aus der Rücklage werden DM 40.000,00 entnommen.

Abstimmungsergebnis: Der Antrag wird einstimmig angenommen.

In der Versammlung vom 13.10.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 6, den bereits gültigen Wirtschaftsplan auch für das Wirtschaftsjahr 1997/1998 zu genehmigen, ferner:

Die Mehrkosten für die Fassadensanierung über DM 160.000,00 hinaus werden der Rücklage entnommen.

Diese Eigentümerbeschlüsse wurden nicht angefochten.

Mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 5.10.1998 übersandte die Antragsgegnerin zu 2 die Jahres- und Heizkostenabrechnung 1997/1998 sowie eine Aufstellung über die Kosten der Fassadensanierung 1997. Danach betrugen die Sanierungskosten insgesamt 177.648,18 DM. Davon sollten 8.387,25 DM für den Austausch von Fensterblechen und die Montage von Abdeckblechen den Eigentümern einzelner Wohnungen belastet werden. In der Versammlung wurde zu TOP 4 die vorgelegte Jahresabrechnung samt Einzelabrechnungen mit Mehrheit genehmigt.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären,

• soweit die Kosten der Balkontrennwände,
• des Abbaus und der Wiederanbringung von Markisen,
• von den Kosten des Austauschs der Fensterbleche mehr als der auf die gemeinschaftlichen (Treppenhaus-)Fenster entfallende Betrag auf alle Wohnungseigentümer umgelegt wurde,
• soweit die Sanierungskosten saldiert um die Entnahme aus der Rücklage in die Einzelabrechnung eingestellt und umgelegt wurden,
• soweit die Jahresabrechnung 1997/1998 keine Vermögensaufstellung enthielt.

Weitere Anträge sind für das Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Bedeutung. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 13.1.1999 den Eigentümerbeschluß über die Gesamt- und Einzelabrechnungen hinsichtlich

• der Ausgabenposition „Sonderumlage Fassaden 1997”,
• der Ausgabenposition „Neumontage Fensterbleche” und
• soweit die Einnahmenposition „Entnahme aus der Rücklage” fehlt,

für ungültig erklärt. Den Antrag auf Ergänzung der Jahresabrechnung durch eine Vermögensaufstellung hat es abgewiesen. In den Gründen seiner Entscheidung hat das Amtsgericht ausgeführt, nach der Ungültigerklärung der gesamten Rechnungsposition „Sonderumlage Fassade” sei die Frage der richtigen Kostenverteilung nicht mehr entscheidungserheblich. Es liege jedoch nahe, den bestandskräftigen Sanierungsbeschluß vom 25.3.1997 und den Ergänzungsbeschluß vom 13.10.1997 als endgültige Regelung der Kostenverteilung anzusehen. Diese Regelung erfasse auch die Kosten der Balkontrennwände und der Markisenmontage. Auch der gesamte auf die Fensterbleche entfallende Instandhaltungsbetrag sei entsprechend der Teilungserklärung umzulegen.

Die Antragsteller haben sofortige Beschwerde eingelegt und nunmehr beantragt,

• die Verwalterin zu verpflichten, im Zug der Jahresabrechnung 1997/1998 einen Vermögensstatus zu erstellen, der sämtliche Vermögenspositionen vollständig und richtig enthält,
• festzustellen, daß die Eigentümerbeschlüsse vom 25.3. und 13.10.1997 keine verbin...