BayObLG Beschluss vom 20.10.1988 - BReg 2 Z 94/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Abgeschlossenheit von Sondereigentum bei Betretungsrecht der übrigen Eigentümer

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Entscheidung vom 09.08.1988; Aktenzeichen 13 T 6695/87)

Tenor

Auf die weitere Beschwerde des Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 9. August 1988 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts –Grundbuchamt– Hersbruck vom 5. Mai 1987 (soweit sie angefochten ist) aufgehoben.

Gründe

I.

Der Beteiligte ist Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Haus (Keller, zwei Geschosse sowie Dachgeschoß) und einer Garage bebaut ist. Zu notarieller Urkunde vom 26.1.1987 teilte er das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf. Er verband jeweils einen Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an den Kellerräumen und an den im Erdgeschoß, Obergeschoß und Dachgeschoß gelegenen Wohnungen, einen weiteren Anteil mit dem Sondereigentum an der Garage. Dem Eigentümer der Erdgeschoßwohnung wurde in der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht an der Terrasse und der anschließenden Gartenfläche eingeräumt. Weiter ist in der Teilungserklärung bestimmt, daß der Eigentümer der Garage (Sondereigentum Nr. 5) „gemäß § 15 WEG den Durchgang zum Wäscheplatz auf der Südseite des Grundstücks durch die übrigen Eigentümer zu dulden” habe. Schließlich erhält der Eigentümer der Dachgeschoßwohnung (Wohnung Nr. 4) nach der Teilungserklärung „das Sondernutzungsrecht an dem über der Wohnung gelegenen Spitzboden und am Trempelboden. Der Eigentümer dieser Einheit ist verpflichtet, den Zugang zum Kaminputztürchen im Spitzboden zu gewährleisten”.

Die Einräumung des Durchgangsrechts durch die Garage hängt damit zusammen, daß Haus und Garage die ganze Breite des Grundstücks einnehmen und der südlich der Garage gelegene Wäscheplatz nur durch die Garage oder über die Erdgeschoßwohnung und die dazu gehörenden Sondernutzungsflächen zu erreichen ist. Spitzboden und Trempelboden sind gleichfalls nur über die Dachgeschoßwohnung zugänglich.

Das Landratsamt bescheinigte die Abgeschlossenheit der Wohnungen und der Teileigentumseinheiten.

Das Grundbuchamt hat den Antrag, die Teilung in das Grundbuch einzutragen, mit Zwischenverfügung vom 5.5.1987 beanstandet. Es sieht – soweit die Beanstandungen noch nicht erledigt sind – folgende Eintragungshindernisse:

1. Die Verpflichtung des Eigentümers der Garage, ständig den Durchgang aller übrigen Eigentümer zum Wäscheplatz zu dulden, lasse sich mit dem Erfordernis der Abgeschlossenheit nicht vereinbaren und stelle daher die Sondereigentumsfähigkeit der Garage in Frage. Dies lasse sich beheben, wenn auf die Duldungspflicht verzichtet werde; es komme aber auch ein weiteres Sondernutzungsrecht (Stellplatzrecht) in Betracht.

2. Falls der Spitzboden und damit das Kaminputztürchen nur über die Wohnung Nr. 4 erreichbar sei, stehe dieser Umstand gleichfalls der Abgeschlossenheit und damit der Sondereigentumsfähigkeit dieser Wohnung entgegen, solange die Verpflichtung aufrechterhalten bleibe, ständig den Zugang zum Kaminputztürchen zu gewährleisten.

Das Landgericht hat das gegen die Zwischenverfügung gerichtete Rechtsmittel des Beteiligten mit Beschluß vom 9.8.1988 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde.

II.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Das Grundbuchamt habe zu Recht die fehlende Abgeschlossenheit der Sondereigentumseinheiten Nr. 4 und 5 gerügt.

Auch Garagen könnten Gegenstand eines Teileigentums sein. Dieses müsse jedoch abgeschlossen sein, wobei das Erfordernis der Abgeschlossenheit dem beim Wohnungseigentum entspreche. Von einer abgeschlossenen Wohnung sei dann auszugehen, wenn sie einen eigenen abschließbaren Zugang habe. Wenn der Eigentümer der Garage wie in der Teilungserklärung vorgesehen den Durchgang der übrigen Miteigentümer zum Wäscheplatz zu dulden habe, könne nach den genannten Grundsätzen nicht von einer abgeschlossenen Einheit gesprochen werden. Der Grundgedanke der Entscheidung BayObLGZ 1984, 136 ff. gelte hier entsprechend. In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt sei den jeweiligen Eigentümern des benachbarten Raumeigentums die Mitbenutzung eines WC mit Vorraum, das zu einer Wohneinheit gehörte, gestattet gewesen; damit habe es an der erforderlichen Abgeschlossenheit gefehlt.

Die Pflicht des Eigentümers der Wohnung Nr. 4, den Zugang zum Kaminputztürchen im Spitzboden zu dulden, nehme dem Sondereigentum gleichfalls den Charakter der Abgeschlossenheit. Der Zugang sei nur durch dieses Sondereigentum möglich. Auch hier gelte der Grundgedanke der vorgenannten Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts entsprechend.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die von den Vorinstanzen angenommenen Eintragungshindernisse – mangelnde Abgeschlossenheit bei der Garage und bei der Dachgeschoßwohnung – bestehen nicht.

a) Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG i.V.m. § 1 Abs. 6 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich ...