Abgeschlossenheit eines Sondereigentums auch bei vereinbartem Betretungsrecht durch die übrigen Eigentümer

Normenkette

§ 3 Abs. 2 WEG, § 5 Abs. 2 WEG, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG, § 15 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Der Abgeschlossenheit einer Wohnung oder einer Garage schadet es grundsätzlich nicht, wenn den übrigen Eigentümern durch Gebrauchsregelung das Recht zum Betreten der Wohnung oder der Garage eingeräumt wird (es ging hier um die Duldung eines Durchgangsrechts durch die Garage zu einem Wäscheplatz auf dem Grundstück und die Duldung des Zugangs zu einem Kamintürchen in einem Spitzbodenraum, der einer Dachgeschosswohnung zur Sondernutzung zugeordnet war). Eine andere Frage ist es, ob die Aufteilung und Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum mit der zwingenden Regelung des § 5 Abs. 2 WEG vereinbar ist.

2. Zu "Anlagen" und "Einrichtungen" im Sinne dieser Bestimmung können auch Räume gehören.

3. Das Grundbuchamt ist an eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung jedenfalls dann nicht gebunden, wenn sich aus den Eintragungsunterlagen (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan) das Gegenteil ergibt.

Gebrauchsregelungen in einer Teilungserklärung, die den übrigen Eigentümern ein Durchgangsrecht einräumen und die zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden sollen, berühren die Erfordernisse der Abgeschlossenheit nicht. Wieviele Personen das Recht haben, ein Sondereigentum zu betreten oder zu durchqueren, ist für die Abgeschlossenheit ohne rechtliche Bedeutung.

4. Die Entscheidung BayObLGZ 1984, 136 betraf einen anderen Fall. Allerdings können Räumlichkeiten wie Treppenhäuser, Dielen oder Flure, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum bilden, nicht Sondereigentum sein (BayObLG Z 1986, 26); solche Räumlichkeiten würden damit zu den "Anlagen und Einrichtungen" im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG gehören, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienten und zwingend ebenfalls gemeinschaftliches Eigentum sein müssten (vgl. auch OLG Hamm, DNotZ 87, 225; kritisch Röll, DNotZ 86, 706).

Diese Frage müsste nun vom Grundbuchamt neuerlich geprüft werden (allerdings nicht durch Zwischenverfügung zu entscheiden, da es insoweit nicht zulässig ist, darauf hinzuwirken, daß das einzutragende Rechtsgeschäft inhaltlich abgeändert werde).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 20.10.1988, BReg 2 Z 94/88)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung