BayObLG Beschluss vom 20.03.1996 - 2Z BR 144/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

AG Augsburg (Aktenzeichen 3 UR II 23/93)

LG Augsburg (Aktenzeichen 7 T 3226/94)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner werden der Beschluß des Landgerichts Augsburg vom 13. November 1995 und der Beschluß des Amtsgerichts Augsburg vom 27. Juni 1994 mit Ausnahme der jeweiligen Festsetzung des Geschäftswerts aufgehoben, soweit den Anträgen des Antragstellers stattgegeben wurde; die Anträge werden abgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3 769,40 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Dem Antragsteller gehören drei Lagerräume im Kellergeschoß.

Zwischen den Beteiligten bestehen seit längerem Streitigkeiten wegen der Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. In der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) ist dazu u. a. folgendes bestimmt:

§ 9

Nutzungspflichten und Kosten

1) Die Wohnungs- und Teileigentümer können die Beteiligung an den Kosten für die gemeinschaftlichen Anlagen wie Heizung, Versorgungseinrichtungen, Gemeinschaftsantenne, Waschküche, Außenanlagen etc. nicht verweigern.

…

2. …

Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

Im Falle einer Änderung der Definition der vorstehend bezeichneten Kosten durch gesetzliche Bestimmungen gelten die gesetzlichen Bestimmungen in ihrer jeweils gültigen Fassung.

…

4. Die Kosten der Instandhaltung (einschließlich Bildung von Rücklagen), der Instandsetzung und des Betriebs der Aufzugsanlagen werden gesondert von den übrigen Kosten ermittelt.

…

(folgt die prozentuale Aufteilung der Aufzugskosten)

5. Die Kosten der Instandhaltung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der Tiefgarage und die Bewirtschaftungskosten der Tiefgarage haben die jeweiligen Eigentümer von Tiefgaragenstellplätzen im Verhältnis der mit den Stellplätzen verbundenen Miteigentumsanteile zu tragen.

6. Alle Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten einschließlich der Kosten für Hausmeister, Wasserverbrauch, Versicherungen usw. haben die Wohnungs- oder Teileigentümer gemeinsam zu tragen, soweit sich nicht aus den §§ 4, 6 und 9 etwas anderes ergibt.

Die Kosten werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer – soweit in dieser Teilungserklärung keine anderen Bestimmungen getroffen sind – umgelegt. Bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung von Sondereigentumseinheiten kann der Verwalter diesen Kostenbeitrag abweichend von den Miteigentumsanteilen entsprechend dem Maß der Nutzung bzw. des Verbrauchs höher oder niedriger festsetzen.

…

8. Die Wohnungs- und Teileigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Sie haben zu diesem Zweck einen angemessenen Betrag, der sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile errechnet, zu Händen des Verwalters auf das Konto der Eigentümergemeinschaft zu entrichten.

Die Höhe der jährlichen Instandhaltungsrücklage wird vom Verwalter festgelegt.

9. Instandhaltungs- und Bewirtschaftskosten werden vom Verwalter für Wohnungs- und Teileigentum (Tiefgarage) getrennt berechnet. Die Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten des Teileigentums Tiefgarage umfassen lediglich die Kosten der Reparatur, Instandhaltung und Bewirtschaftung des Raums innerhalb der Tiefgarage einschließlich der Auf- und Abfahrt sowie der Notausgänge und Treppen zu der Tiefgarage und der für die Tiefgarage erforderlichen Versorgungsleitungen.

Zwischen den Wohnungseigentümern war im Jahr 1986 ein Verfahren anhängig, in dem es u. a. um die Abrechnung des Jahres 1985 ging. Die Eigentümer hatten durch Eigentümerbeschluß vom 27.5.1986 den Antrag der Eigentümerin einer Garage auf „Neuverteilung der anfallenden Wirtschaftskosten” abgelehnt. Der Antragsteller beantragte daraufhin beim Amtsgericht, diesen Beschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht wies durch Beschluß vom 26.8.1986 diesen Antrag mit der Begründung zurück, ein Negativbeschluß sei nicht anfechtbar. In Nr. 2 der Entscheidung verpflichtete es die Wohnungseigentümer, die Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten gemäß § 9 Nr. 9 GO zu berechnen. In den Gründen ist hierzu ausgeführt, ein gegen einen Negativbeschluß gerichteter Antrag sei als Antrag auf Durchführung einer Maßnahme im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung auszulegen, wenn der abgelehnte Beschlußantrag eine solche Maßnahme zum Gegenstand gehabt habe. Ein Anspruch auf...