Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

 

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 1 T 239/98)

AG München (Aktenzeichen UR II 721/96)

 

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 24. September 1998 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 53 000 DM festgesetzt.

 

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus mehreren Häusern mit insgesamt 233 Wohnungen und einer Tiefgarage besteht. Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin. Dem Antragsteller gehört die Wohnung Nr. 188 mit 524/100000 Miteigentumsanteilen; ferner ist er zu einem Bruchteil von 1/207 Miteigentümer des Teileigentums Tiefgarage. Die Tiefgarage bildet ein eigenes Teileigentum, dem 6417/100000 Miteigentumsanteile zugeordnet sind. Gemäß § 17 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung vom 10.1.1973 gilt das Teileigentum Tiefgarage für die Benutzung als aus 207 Anteilen bestehend; dem jeweiligen Inhaber eines Anteils steht das Recht auf ausschließliche Benutzung eines Stellplatzes zu.

§ 11 GO regelt die Ermittlung und Verteilung der laufenden Kosten und Lasten; in Absatz 2 ist bestimmt:

Zu den Bewirtschaftungskosten gehören:

  1. Instandhaltungs- und Anschaffungskosten für die Wohnanlage,
  2. Instandhaltungs- und Anschaffungskosten für die Garage.

    Diese Kosten werden jeweils gesondert nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt.

  3. Betriebskosten, welche insbesondere bestehen aus Gebühren denen das Gemeinschaftseigentum unterworfen ist, Wasserkosten, Stromgebühren für die gemeinschaftlichen Einrichtungen, Versicherungsbeiträgen, Kosten für Reinigung, der Vergütung für den Hauswart, Grundstücksgebühren (Müllabfuhr, Straßenreinigung, Kanal, Entwässerungsgebühren).

    Diese Kosten werden von den Wohnungs- und Garageneigentümern insgesamt getragen und werden nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt.

In der Eigentümerversammlung vom 4.7.1996 beschloß die Gemeinschaft der Tiefgarageneigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1, daß das Stimmrecht für die Tiefgarage dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats übertragen wird. Die Wohnungseigentümer billigten (TOP 4) die Jahresabrechnung 1995 als Gesamtabrechnung mit Ausgaben von rund 1 838 000 DM sowie die Einzelabrechnungen und erteilten der Verwalterin Entlastung. Bei den Einzelabrechnungen hatte die Verwalterin das Bruchteilseigentum an der Tiefgarage von je 1/207 an den 6417/100000 Miteigentumsanteilen umgerechnet in je 31/100000 Miteigentumsanteile an der gesamten Wohnanlage und diese zu den Miteigentumsanteilen derjenigen Wohnungseigentümer hinzugerechnet, die zugleich Bruchteilseigentümer der Tiefgarage sind.

Dem Antragsteller gehören nach dieser Berechnung insgesamt 555/100000 Miteigentumsanteile an der gesamten Wohnanlage. Die für ihn erstellte Einzelabrechnung weist eine Wohngeldschuld von 9 906,78 DM aus. Sie ist aufgrund folgender Verteilungsschlüssel erstellt worden: Soweit eine Abrechnungsposition die Wohnungen und die Tiefgarage betraf, wurde sie jeweils mit 1000/1000 im Ausgangspunkt angesetzt und dem Antragsteller ein Anteil von 5,55/1000 berechnet. Soweit eine Abrechnungsposition nur die Wohnungen betraf, ging die Abrechnung von 935,83/1000 (1000/1000 abzüglich 64,17/1000 Miteigentumsanteile der Tiefgarage) aus und stellte dem Antragsteller hiervon einen Anteil von 5,24/1000 in Rechnung. Soweit eine Abrechnungsposition nur die Tiefgarage betraf, wurde dieser Betrag durch die Zahl 207 geteilt und das Ergebnis dem Antragsteller in Rechnung gestellt.

Der Antragsteller hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 1 und 4 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 11.12.1997 abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers mit Beschluß vom 24.9.1998 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich seine sofortige weitere Beschwerde.

II.

1. Das Rechtsmittel ist zulässig. Der Antragsteller hält die der Jahresabrechnung zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel für unrichtig. Er hat substantiiert dargelegt, daß seine Wohngeldbelastung bei Anwendung der seiner Meinung nach richtigen Schlüssel um mehr als 1 500 DM geringer wäre, als die beschlossene Einzelabrechnung ausweist. Die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG ist daher erreicht.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

a) Die Stimmrechtsübertragung durch die Teileigentümer der Tiefgarage auf den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats sei zulässig. Das Stimmrecht für dieses Teileigentum könne nach § 25 Abs. 2 WEG, § 13 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung nur einheitlich ausgeübt werden. Nach der Rechtsprechung (BayObLG WuM 1990, 322 f.) könne die Bestellung eines gemeinschaftlichen Vertreters zur einheitlichen Stimmrechtsausübung durch Mehrheitsbeschluß herbeigeführt werden.

b) Die unter TOP 4 gefaßten Eigentümerbeschl...

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