BayObLG Beschluss vom 19.09.2001 - 2Z BR 89/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Leitsatz (amtlich)

1. Steht einem durch Vormerkung gesicherten künftigen Erwerber von Wohnungseigentum kein eigenes Antragsrecht nach § 43 Abs. 1 WEG zu, so wird dieser durch eine gerichtliche Entscheidung, die einen Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt, nicht in eigenen Rechten verletzt, so daß er hiergegen auch nicht beschwerdeberechtigt ist.

2. Die in einem Kaufvertrag enthaltene Ermächtigung des Veräußerers zugunsten des Käufers, bereits vor Eigentumsumschreibung in alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft einzutreten, ist im Zweifelsfall dahin auszulegen, daß sie nicht zu einer Beschlußfassung berechtigt, die der erkennbaren Interessenlage des Veräußerers widerspricht (hier: Beschluß über die Abberufung des in der Teilungserklärung als Verwalter bestellten Veräußerers).

3. Der Streit über die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterabberufung ist nicht ohne weiteres dadurch erledigt, daß der Zeitraum für die Bestellung abgelaufen ist.

Normenkette

FGG § 20 Abs. 1; WEG § 23 Abs. 3-4, § 24 Abs. 1-3, § 26 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Nr. 4, § 45 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Regensburg (Aktenzeichen 7 T 19/01)

AG Regensburg (Aktenzeichen 13 UR II 56/99)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1, 3, 4 und 6 sowie der weiteren Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Regensburg vom 24. April 2001 wird als unzulässig verworfen.

II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 2 und 5 gegen den Beschluß des Landgerichts Regensburg vom 24. April 2001 wird mit folgender Maßgabe zurückgewiesen:

Es wird festgestellt, daß ein Umlaufbeschluß mit Datum „17.01.00” nicht zustande gekommen ist.

Der Beschluß des Amtsgerichts Regensburg vom 6. Dezember 2000 wird in Nr. 2 entsprechend abgeändert.

III. Die Antragsgegner sowie die weitere Beteiligte haben samtverbindlich die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens einschließlich der notwendigen Auslagen des Antragstellers zu tragen.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerde verfahren wird auf 7.840 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit von Eigentümerbeschlüssen, durch die der Antragsteller als Verwalter einer von ihm als Bauträger errichteten Wohnanlage, die aus ursprünglich sieben und jetzt sechs Eigentumswohnungen und einem Teileigentum besteht, abberufen wurde. Für das Teileigentum (Nr. 1) ist seit 8.10.1998 der Antragsgegner zu 2, für das Wohnungseigentum Nr. 8 seit 6.7.1999 der Antragsgegner zu 5 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Für die übrigen fünf Wohnungen ist der Antragsteller seit 13.3.1997 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Jedoch bestehen seit 21.8.1997 bzw. 18.2.1999 Auflassungsvormerkungen zugunsten der Antragsgegner zu 3, 4 und 6, an die der Antragsteller die Wohnungen verkauft hat. In den jeweiligen notariellen Verträgen der Antragsgegner zu 3, 4 und 6 ist geregelt, daß diese mit dem Tag der Abnahme des jeweiligen Wohnungseigentums auch in alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft eintreten und ab Besitzübergang die laufenden Zahlungen an den Verwalter zu entrichten haben.

Zugleich mit der der notariellen Teilungserklärung vom 28.2.1996 beigefügten Gemeinschaftsordnung war der Antragsteller auf die Dauer von fünf Jahren ab Bezugsfertigkeit als Verwalter bestellt und ihm die Befugnis erteilt worden, einen Bevollmächtigten mit der Führung der Verwaltung zu betrauen.

Nach Entstehen der Eigentümergemeinschaft führte im Einvernehmen mit dem Antragsteller dessen Sohn Bernd L. die Hausverwaltung, gegen den zunächst Bemühungen der Antragsgegner gerichtet waren, ihn als Verwalter abzuberufen.

In der unter dem 18.10.1999 von der weiteren Beteiligten

„im Namen und im Auftrag des Rechtsanwalts A.” (des Bevollmächtigten der Antragsgegner und der weiteren Beteiligten)

einberufenen Eigentümerversammlung vom 3.11.1999 waren 765,31/1000 Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten. Unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 wurde mit den Stimmen der anwesenden Wohnungs- und Teileigentümer der Antragsteller als Verwalter abberufen und unter TOP 4 die weitere Beteiligte als neue Hausverwalterin auf die Dauer von zwei Jahren bestellt. Zu der Eigentümer Versammlung war der Antragsteller nicht geladen worden.

Gegen den Eigentümerbeschluß zu TOP 2 hat sich der Antragsteller mit seinem am 1.12.1999 beim Amtsgericht eingegangenen Anfechtungsantrag gewandt. Im Verlauf des amtsgerichtlichen Verfahrens faßten die Antragsgegner zu 1 bis 6, ohne den Antragsteller zu beteiligen, unter dem Datum 17.1.2000 einen schriftlichen Umlaufbeschluß, nach dem der in der Eigentümerversammlung vom 3.11.1999 zustande gekommene Beschluß zur Abberufung des Verwalters durch ihre jeweilige Unterschrift schriftlich bestätigt wurde. Auch diesen Beschluß hat der Antragsteller gerichtlich angefochten.

Das Amtsgericht hat am 6.12.2000 den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 3.11.1999 sowie den Umlaufbeschluß für ungültig erklä...