BayObLG Beschluss vom 16.06.1988 - BReg 2 Z 46/88

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 10.03.1988; Aktenzeichen 1 T 9210/87)

AG München (Entscheidung vom 07.04.1987; Aktenzeichen UR II 930/86)

Tenor

• Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 10. März 1988 wird zurückgewiesen.
• Der Antragsgegner trägt die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.
• Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2 387,10 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragsteller machen, vertreten durch den Verwalter, Ansprüche auf Sonderumlagen geltend.

Nach § 5 Abs. 1 des Verwaltervertrags ist der Verwalter ermächtigt, im eigenen Namen alle Ansprüche der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen; nach Abs. 2 muß er vor Einleitung eines Verfahrens die Genehmigung des Verwaltungsbeirats einholen.

Am 12.4.1984 beschlossen die Wohnungseigentümer (Eigentümerbeschluß Nr. 162),

zur Aufstockung der Instandhaltungsrücklage zum 30.6.1984 eine Sonderumlage von DM 20 000 nach Miteigentumsanteilen zu erheben.

Eine weitere Sonderumlage wird zur Zahlung Anfang 1985 beschlossen, die für einen Rücklagenbestand von insgesamt DM 100 000 erforderlich wird. Hierbei werden die in 1984 zu Lasten des Rücklagenfonds bezahlten Summen zunächst abgesetzt.

Ferner beschlossen sie am 19.6.1985 (Eigentümerbeschluß Nr. 168),

daß unter Hinweis auf Beschluß Nr. 162 als Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen DM 27 500, fällig zum 1.10.1985, festgelegt werden, damit das Rücklagekonto gemäß dem vorgenannten Beschluß auf DM 100 000 aufgefüllt wird.

Aufgrund der beiden Eigentümerbeschlüsse entfallen auf den Antragsgegner Beträge von 1 005,10 DM und 1 382 DM. Gegen diese Beträge rechnete der Antragsgegner mit Schadensersatzansprüchen im Zusammenhang mit der Instandsetzung seiner Terrasse auf.

Die Antragsteller haben durch den Verwalter beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung des auf ihn entfallenden Gesamtbetrags der beiden Sonderumlagen von 2 387,10 DM zuzüglich eines weiteren Betrags von 44,01 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat dem Antrag am 7.4.1987 entsprochen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 10.3.1988 die Entscheidung des Amtsgerichts nur insoweit aufrechterhalten, als der Antragsgegner zur Zahlung von 2 387,10 DM nebst Zinsen verpflichtet wurde. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

• Das Landgericht hat ausgeführt:

  Die Ermächtigung des Verwalters im Verwaltervertrag zur Prozeßführung im eigenen Namen umfasse als ein Minus die Ermächtigung, eine Wohngeldforderung im Namen der Wohnungseigentümer geltend zu machen. Durch die nachträgliche Genehmigung der Prozeßhandlungen des Verwalters durch den Verwaltungsbeirat seien diese rückwirkend voll wirksam geworden. Die Sonderumlagen seien nach den verbindlichen Eigentümerbeschlüssen Nr. 162 und 168 am 30.6.1984 und am 1.10.1985 zur Zahlung fällig geworden. Die Aufrechnung sei unzulässig. Bei den Sonderumlagen handle es sich als Rücklagen für die Kosten der Instandhaltung um Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Gegen eine Forderung auf anteilige Zahlung könne nicht aufgerechnet werden.

• Der Verwalter kann Ansprüche der Wohnungseigentümer gerichtlich nur geltend machen, wenn er hierzu durch Beschluß der Wohnungseigentümer ermächtigt ist (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG); eine solche Ermächtigung kann auch im Verwaltervertrag enthalten sein (BayObLG NJW-RR 1987, 1039). Im eigenen Namen, in sogenannter Verfahrensstandschaft, kann der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümer geltend machen, wenn die Ermächtigung sich auch hierauf erstreckt (BayObLGZ 1986, 128/129).

  • Der Verwaltervertrag enthält im vorliegenden Fall in § 5 Abs. 1 eine solche Ermächtigung des Verwalters, Ansprüche der Wohnungseigentümer im eigenen Namen geltend zu machen. Das Landgericht hat diese Bestimmung des Verwaltervertrags dahin ausgelegt, daß sie als ein Weniger auch die Ermächtigung einschließe, Ansprüche der Wohnungseigentümer in deren Namen gerichtlich geltend zu machen. Die Auslegung des Verwaltervertrags ist zwar wie die eines Eigentümerbeschlusses (BayObLGZ 1986, 322/325) grundsätzlich Sache der Tatrichter, die vom Rechtsbeschwerdegericht nur begrenzt, nämlich auf Rechtsfehler nachgeprüft werden kann (BayObLGZ 1985, 171/175). Dies gilt aber nicht, wenn es sich wie hier um eine Verfahrensvoraussetzung handelt. Dann hat das Rechtsbeschwerdegericht die maßgebende Bestimmung des Verwaltervertrags selbst auszulegen. Der Senat macht sich die zutreffende Auslegung des Landgerichts zu eigen.
  • Die gleichen Überlegungen gelten für die Auslegung von § 5 Abs. 2 des Verwaltervertrags durch das Landgericht, der bestimmt, daß der Verwalter vor Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens die Genehmigung des Verwaltungsbeirats einzuholen hat. Das Landgericht hat diese Regelung dahin ausgelegt, daß die Ver...